Rozwód to zwykle trudny i wyczerpujący emocjonalnie proces. Wśród wielu skomplikowanych spraw, którymi muszą zająć się byli małżonkowie, wymaga także rozwiązania kwestii związanych z majątkiem wspólnym.
Jednym z najczęstszych problemów jest podział nieruchomości. Cały proces wymaga starannego zaplanowania, zarówno pod względem prawnym, jak i finansowym. Przeczytaj, jakie są najważniejsze zasady dotyczące sprzedaży domu po rozwodzie i jak uniknąć błędów, które mogą wpłynąć na Twoje finanse.
Wspólność majątkowa a rozdzielność majątkowa
Po rozwodzie los nieruchomości, które posiadają małżonkowie, zależy w dużym stopniu od tego, w jakim reżimie pozostają. W Polsce istnieją dwa główne reżimy majątkowe: wspólność majątkowa i rozdzielność majątkowa.
Wspólność majątkowa (wspólność ustawowa)
Z chwilą zawarcia małżeństwa, z mocy ustawy, czyli automatycznie, powstaje pomiędzy małżonkami wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Podczas wspólności majątkowej nadal każdy z małżonków posiada jednak także swój majątek osobisty, do którego należą m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej czy przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej.
Przykładowo, jeśli jeden z małżonków otrzyma nieruchomość w spadku po dziadku lub w darowiźnie od rodziców, to nieruchomość ta nie wchodzi do majątku wspólnego, ale jest jego osobistą własnością.
Wspólność majątkowa może być modyfikowana poprzez małżeńską umowę majątkową, której celem jest ustalenie zasad wzajemnych stosunków majątkowych małżonków. Inaczej mówiąc, chodzi o uregulowanie – w granicach dozwolonych przez prawo – istnienia i zakresu wspólności majątkowej.
Rozdzielność majątkowa
Z kolei rozdzielność majątkowa, potocznie zwana intercyzą, pozwala każdemu z małżonków na niezależne zarządzanie swoim majątkiem. W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później.
W kwestii nieruchomości po rozwodzie nie ma tu zwykle wątpliwości – zatrzymuje ją ta strona, do której należała w trakcie trwania małżeństwa.
Rozdzielność majątkowa może się okazać szczególnie niedogodna dla małżonka, który ma znacznie niższe dochody niż współmałżonek lub też w ogóle nie jest aktywny zawodowo.
Rozwiązaniem w takiej sytuacji może być rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków. Ma ona na celu ochronę małżonka słabszego ekonomicznie, który nie osiąga dochodów lub ma dochody znacznie niższe. Po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonek, którego dorobek jest mniejszy, może żądać wyrównania przez zapłatę lub przeniesienie prawa.
Rozwód a wspólna nieruchomość – co dzieje się z domem?
W momencie rozwodu małżonków ze wspólnotą majątkową, pomiędzy stronami powstaje rozdzielność majątkowa. Jeśli nieruchomość wchodziła do majątku wspólnego, to od tego czasu mają oni udziały ułamkowe w nieruchomości.
Udziały w majątku wspólnym są co do zasady równe. Najczęściej więc małżonkowie otrzymują po połowie nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy jedno z nich zażąda ustalenia udziałów z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy przyczynił się do powstania majątku.
3 sposoby podziału nieruchomości po rozwodzie
Co w praktyce dzieje się z domem po rozwodzie? Podział nieruchomości może odbywać się na kilka sposobów, w zależności od sytuacji finansowej małżonków oraz ich ustaleń.
Przyznanie domu jednej stronie
W praktyce najczęstszym rozwiązaniem jest przyznanie własności domu jednemu z małżonków i konieczność spłaty przez niego drugiego małżonka. Taki sposób podziału wymaga ustalenia wartości nieruchomości, która zostanie oparta na jej rynkowej wycenie. Spłata musi uwzględniać wielkość udziału małżonków w nieruchomości. Nierzadko, na wniosek jednego z małżonków, zostaje ona rozłożona w czasie.
Decyzja o tym, kto pozostaje w domu, może wynikać z porozumienia byłych małżonków. Jeśli nie ma w tej kwestii zgody, zostaje powierzona sądowi. Sąd bierze pod uwagę różne okoliczności, m.in. stopień przywiązania i sentymentu, na przykład w przypadku domu rodzinnego jednego z małżonków, centrum życiowe dzieci itp.
Ostateczne przyznanie wyłącznej własności jednej stronie pozwala zakończyć współwłasność, jednak wymaga starannego określenia warunków spłaty i uwzględnienia rynkowej wartości nieruchomości.
Sprzedaż domu i podział środków
Czasami zdarza się jednak, że nieruchomość jest jedynym wartościowym elementem majątku, a żaden z małżonków nie ma zdolności finansowej do spłaty drugiego. W takiej sytuacji rozwiązaniem jest sprzedaż domu i podział środków uzyskanych ze sprzedaży. Pieniądze podlegają podziałowi między małżonków zgodnie z wielkością posiadanych przez nich udziałów.
Jest to prosty sposób na zakończenie współwłasności, pozwalający na sprawiedliwy podział majątku między małżonkami. Podział ten dotyczy często również małżonków, którzy nie mogą dojść do porozumienia w sprawie innego rozwiązania.
Własność ułamkowa
Czasami małżonkowie decydują się na pozostawienie własności ułamkowej, co oznacza, że oboje pozostają współwłaścicielami nieruchomości w określonych częściach ułamkowych. Każdy z małżonków ma wówczas prawo do zarządzania swoją częścią nieruchomości.
Rozwiązanie takie może jednak prowadzić do komplikacji, na przykład przy późniejszej próbie sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości podzielonej na części ułamkowe wymaga bowiem zgody obojga właścicieli. Uzyskanie jej bywa problematyczne, dlatego rozwiązanie to stosuje się stosunkowo rzadko.
Najrzadszą opcją jest fizyczny podział nieruchomości. W praktyce dotyczy tylko bardzo dużych nieruchomości, gdzie można wydzielić dwa osobne lokale mieszkalne.
Czy sąd może nakazać sprzedaż domu po rozwodzie?
Sąd może nakazać sprzedaż domu po rozwodzie, aby rozdzielić uzyskane środki. Przymusowa sprzedaż nieruchomości ma jednak wiele wad i w praktyce lepiej dążyć do jej uniknięcia. Obie strony będą na tym stratne, ponieważ oznacza to sprzedaż na aukcji komorniczej po zaniżonej cenie.
Mimo wszystko, w określonych sytuacjach, sąd może wydać nakaz sprzedaży nieruchomości po rozwodzie.
Brak zgodności małżonków
Kiedy małżonkowie nie są w stanie osiągnąć porozumienia co do warunków sprzedaży nieruchomości, sąd może przymusowo nakazać sprzedaż. Brak zgodności może dotyczyć różnych aspektów, takich jak cena sprzedaży, wybór pośrednika czy sposób podziału. W takich przypadkach sąd może wziąć na siebie decyzję o przymusowej sprzedaży, by zapewnić podział uzyskanych środków. Także, jeśli jeden z małżonków blokuje sprzedaż domu, a sytuacja staje się patowa, sąd ma prawo nakazać sprzedaż nieruchomości.
Brak możliwości spłaty drugiego małżonka
Sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości może pojawić się także, kiedy żaden z małżonków nie ma możliwości spłaty drugiego. W ten sposób każda strona otrzymuje swoją część środków z transakcji, co pozwala zakończyć formalności związane z podziałem majątku.
Zaspokojenie potrzeb jednego z małżonków lub dzieci
Czasami sąd nakazuje sprzedaż nieruchomości, aby zaspokoić potrzeby jednego z małżonków lub dzieci. Dzieje się tak zwłaszcza, gdy nieruchomość jest jedynym wartościowym składnikiem majątku. W takich sytuacjach podział środków uzyskanych ze sprzedaży może pomóc w zabezpieczeniu przyszłości dzieci lub w zapewnieniu niezbędnych środków do życia jednemu z małżonków.
Jak sprzedać dom po rozwodzie?
Sprzedaż domu po rozwodzie można zrealizować na kilka sposobów, w zależności od sytuacji i ustaleń między małżonkami. Podział majątku wspólnego, w tym nieruchomości, to często złożony proces, który wymaga rozważenia różnych opcji.
Zbycie na rzecz jednego z małżonków
Popularną opcją, o której wspomnieliśmy wyżej, jest zbycie nieruchomości na rzecz jednego z małżonków z ustaleniem warunków spłaty drugiej strony. W takiej sytuacji podział mieszkania odbywa się poprzez przekazanie wyłącznej własności jednemu z małżonków, który zobowiązuje się spłacić część wartości nieruchomości przypadającej drugiemu małżonkowi.
To rozwiązanie pozwala uniknąć konieczności sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku i często jest preferowane, gdy oboje małżonków chce podzielić wspólne mieszkanie bez angażowania osób trzecich. W sytuacjach, gdy małżonkowie mają wspólne dzieci, takie rozwiązanie może również sprzyjać stabilizacji sytuacji rodzinnej.
Sprzedaż na wolnym rynku
Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku to opcja, która pozwala na uzyskanie najwyższej możliwej ceny, jednak może okazać się czasochłonna. Proces sprzedaży mieszkania może trwać miesiące, a nawet dłużej, zwłaszcza jeśli nieruchomość wymaga remontu lub lokalny rynek jest w danym momencie mniej aktywny.
Dla małżonków, którzy zdecydują się na tę opcję, podział środków ze sprzedaży następuje zgodnie z udziałami posiadanymi w nieruchomości. Podział nieruchomości w takim przypadku może być bardziej skomplikowany, zwłaszcza jeśli istnieją niespłacone kredyty hipoteczne lub inne zobowiązania.
Skup nieruchomości
Dla małżonków szukających szybkiego rozwiązania bardzo atrakcyjną opcją jest skup nieruchomości. Współpraca ze skupem pozwala na błyskawiczne zbycie nieruchomości bez konieczności przeprowadzania remontu czy długiego oczekiwania na kupca.
To doskonały sposób na natychmiastowe zakończenie podziału majątku, co jest istotne dla małżonków, którzy najczęściej chcą szybko rozwiązać wszelkie sprawy związane z rozwodem. Skup nieruchomości bierze na siebie formalności i kwestie związane z dokumentami. To znaczne ułatwienie dla osób, które znalazły się w niełatwej i stresującej sytuacji życiowej.
Sprzedaż domu po rozwodzie przed upływem 5 lat – kwestie podatkowe
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest, że okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub jej wybudowanie. Oznacza to, że sprzedaż dokonana przed tym terminem wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Podatek nalicza się od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia. Wysokość podatku wynosi 19%.
W przypadku sprzedaży nieruchomości można jednak uniknąć konieczności zapłaty podatku poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Ulga ta przysługuje, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od zakończenia roku, w którym doszło do sprzedaży. Dzięki temu można obniżyć wysokość podatku lub całkowicie go uniknąć, co jest szczególnie ważne przy sprzedaży nieruchomości po rozwodzie.
Cele te obejmują zakup nowego domu, mieszkania, działki budowlanej, remont lub rozbudowę istniejącej nieruchomości, spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, a także instalację techniczną czy meble na wymiar związane z budynkiem. Dzięki temu można obniżyć lub całkowicie uniknąć podatku.
Najlepsze źródło, na podstawie którego warto ocenić czy koszt można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, to Interpretacja Ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej.
Czy trzeba płacić podatek od podziału majątku?
Otrzymanie składników majątku w wyniku podziału majątku wspólnego po rozwodzie nie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego.
Przychodem z podziału majątku wspólnego jest wartość otrzymanego przez każdego z małżonków majątku, a także wartość spłat (dopłat) otrzymywanych przez małżonków z tytułu podziału majątku. Wartość majątku oraz wartość spłat nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Oznacza to, że jeśli w wyniku podziału majątku jeden z małżonków otrzyma nieruchomość, nie musi odprowadzać z tego tytułu podatku. Taka transakcja jest neutralna podatkowo bez względu na to, czy podział nastąpił przed rozwodem, czy po nim. W związku z tym nie ma również obowiązku składania deklaracji PIT w tej sprawie.
Jeśli jednak byli małżonkowie, przy okazji rozwodu, dzielą również majątek osobisty (np. nieruchomości, które nabyli wspólnie przed ślubem), to zwolnienie podatkowe nie ma tu zastosowania. Obowiązujące wyłączenia dotyczą tylko podziału majątku wspólnego małżonków i nie mogą być rozciągane na sytuacje, w których przedmiotem podziału nie jest majątek wspólny
Czy warto sprzedać dom po rozwodzie do skupu nieruchomości?
Skup nieruchomości to praktyczne rozwiązanie dla osób, które po rozwodzie chcą szybko i bez zbędnych formalności sprzedać wspólny dom. Korzystanie z usług skupu niesie ze sobą wiele korzyści, które mogą ułatwić ten trudny proces.
- Szybkie zakończenie spraw majątkowych – skup pomaga zamknąć podział majątku po rozwodzie, bez konieczności długotrwałych negocjacji między małżonkami.
- Brak dodatkowych kosztów – nie ma potrzeby ponoszenia wydatków na remont czy przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, co jest szczególnie istotne, jeśli małżonkowie są w trudnej sytuacji finansowej.
- Redukcja formalności – skup eliminuje konieczność organizowania oględzin i długiego procesu sprzedaży. Jednocześnie bierze na siebie wszystkie skomplikowane formalności.
- Natychmiastowa wypłata środków – pozwala błyskawicznie uzyskać środki finansowe, które mogą być potrzebne na dalsze życie lub spłaty zobowiązań po rozwodzie.
- Uniknięcie konfliktów – szybka sprzedaż ogranicza ryzyko sporów o nieruchomość, które mogą przedłużać proces podziału majątku.
- Szybka stabilizacja finansowa – pozwala na szybkie uregulowanie długów lub zainwestowanie środków w nowe cele, np. zakup mieszkania na nowy start.
Zostaw przeszłość za sobą z pomocą Awentin
Rozwód to trudny moment w życiu, ale nie musi być skomplikowanym procesem pod względem finansowym. Skorzystanie z usług skupu nieruchomości to szybki sposób na zakończenie spraw majątkowych i rozpoczęcie nowego rozdziału. Dzięki Awentin możesz uniknąć dodatkowych kosztów, stresu i długotrwałych formalności.Pomożemy Ci szybko sprzedać nieruchomość i zamknąć ten etap życia. Skontaktuj się z nami przez FORMULARZ lub zadzwoń. Odpowiemy na Twoje pytania i pomożemy znaleźć najlepsze rozwiązanie, aby szybko i bezproblemowo sprzedać nieruchomość po rozwodzie.
