Śmierć bliskiej osoby zawsze wiąże się z ogromnym ciężarem emocjonalnym. Niezależnie od tego, czy była to nagła śmierć zmarłego, czy przewlekła choroba — trzeba zmierzyć się nie tylko z żałobą, ale również z szeregiem obowiązków formalnych. Jednym z nich jest uporządkowanie spraw majątkowych, w tym mieszkania po śmierci właściciela.

W tym artykule wyjaśnimy krok po kroku, co zrobić po śmierci osoby bliskiej, jak poradzić sobie z formalnościami po zgonie i co dalej z odziedziczonym mieszkaniem lub domem. Szczególną uwagę poświęcimy sytuacjom, gdy rodzina już wie, że trzeba będzie zająć się sprzedażą nieruchomości — a decyzje trzeba podjąć szybko, ale spokojnie i bezpiecznie.
W Awentin mamy lata doświadczenia w sprawach tego typu. Pomogliśmy setkom klientów przejść przez taki proces.

Formalności po śmierci bliskiej osoby należy wykonać jak najszybciej

Zgłoszenie śmierci i akt zgonu

Po śmierci zmarłego należy niezwłocznie udać się do urzędu stanu cywilnego i zgłosić fakt zgonu. Wymagane dokumenty to karta zgonu, dowód osobisty osoby zmarłej i ewentualnie dokument tożsamości zgłaszającego. Urząd wyda akt zgonu, który będzie niezbędny do wszystkich kolejnych kroków – od zasiłku pogrzebowego, przez zgłoszenia do ZUS, aż po sprawy spadkowe.

Warto wiedzieć: bezpłatny odpis skrócony aktu zgonu przysługuje członkom rodziny zmarłego, w tym współmałżonkowi, dzieciom i osobom uprawnionym do pochówku.

ZUS, ubezpieczenia i świadczenia po zmarłym

Po śmierci osoby należy również:

• powiadomić ZUS/KRUS o zgonie — ma to wpływ na wypłaty emerytury lub renty z tytułu niezdolności do pracy,
• zgłosić śmierć do banków, spółdzielni mieszkaniowej i firm ubezpieczeniowych (należy zgłosić fakt zgonu ubezpieczycielowi),
• ubiegać się o zasiłek pogrzebowy – świadczenie to może pokryć część kosztów pogrzebu,
• zabezpieczyć lokal — warto zmienić zamki i sprawdzić rachunki.

Co dzieje się z mieszkaniem po śmierci właściciela?

W momencie śmierci spadkodawcy dochodzi do tzw. otwarcia spadku. Od tej chwili nieruchomość wchodzi w skład masy spadkowej, a prawo do niej nabywają spadkobiercy – zgodnie z wolą zawartą w testamencie lub według dziedziczenia ustawowego.

Dziedziczenie mieszkania może odbywać się na dwa sposoby:

1. Na podstawie testamentu, jeśli osoba zmarła pozostawiła oświadczenie woli,
   
2. Na podstawie ustawy, jeżeli brak testamentu – wówczas pierwszej kolejności dziedziczy małżonek i dzieci (np. dziecko spadkodawcy, ojczym, macocha).
   

W każdym przypadku niezbędne będzie stwierdzenie nabycia spadku — można je przeprowadzić w sądzie lub przed notariuszem.

Czy trzeba czekać na postępowanie spadkowe?

Tak. Sprzedaż odziedziczonego mieszkania nie jest możliwa bez wcześniejszego nabycia spadku. Aby uregulować sprawę prawnie, należy:

• złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku do sądu rejonowego,
• lub udać się do notariusza i sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia (jeśli wszyscy spadkobiercy się zgadzają).

Dopiero po tym możliwa jest dalsza sprzedaż. Jeśli mieszkanie dziedziczy więcej niż jedna osoba, konieczne może być zawarcie umowy działu spadku.

Mieszkanie po zmarłym: emocje, obowiązki i decyzje

Wielu bliskich zmarłego odwleka decyzję o uporządkowaniu rzeczy po zgonie. Mieszkanie lub dom po osobie zmarłej to nie tylko majątek — to również wspomnienia. Często przez wiele miesięcy lokal stoi pusty, generując tylko koszty i poczucie ciężaru emocjonalnego.

Sprawa jest delikatna, ale warto zadać sobie pytanie: czy chcemy tam zamieszkać? Czy lepiej wynająć? A może sprzedać?

Sprzedaż mieszkania po śmierci właściciela – krok po kroku?

1. Uzyskaj stwierdzenie nabycia spadku (sądem lub notarialnie),
   
2. Sprawdź, czy lokal nie jest zadłużony – przy spadku przechodzą też zobowiązania,
   
3. Skonsultuj się z notariuszem – sprzedaż mieszkania po postępowaniu spadkowym wymaga aktualnych dokumentów,
   
4. Pamiętaj: jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia, może być konieczne zapłacenie podatku od spadków i darowizn,
   
5. Wybierz sposób sprzedaży: samodzielnie, przez agencję lub przez skup nieruchomości.
   

Jak szybko sprzedać mieszkanie po spadku?

Tradycyjna sprzedaż vs. skup nieruchomości

Tradycyjna sprzedaż może zająć kilka miesięcy, a nawet lat. Wymaga przygotowania lokalu, licznych wizyt osób zainteresowanych, negocjacji, a nierzadko też remontu lub opróżnienia mieszkania z rzeczy zmarłego. Dla wielu członków rodziny to duży wysiłek emocjonalny. Wiele osób nie chce się tym zajmować i przyjeżdżać do lokalu, który wywołuje bolesne wspomnienia. Klienci bardzo często chcą po prostu pozbyć się takiego mieszkania i zapomnieć o sprawie.

Dlatego coraz więcej osób wybiera skup nieruchomości po zgonie właściciela. Co oferuje taka usługa?

• Wycena i decyzja w 24 godziny,
• Gotówka na koncie nawet w 7 dni,
• Brak potrzeby dopełnienia wszystkich formalności we własnym zakresie – firma zajmuje się dokumentami, księgą wieczystą, a nawet opróżnieniem mieszkania,
• Dyskrecja, bezpieczeństwo, empatyczne podejście.

„Pamiętam, jak pomogliśmy rodzeństwu, które nie mogło się porozumieć po śmierci mamy. Mieszkanie stało puste przez dwa lata, aż w końcu ktoś z nich trafił na nasz numer. W tydzień zakończyliśmy temat, wypłaciliśmy środki i pomogliśmy im pogodzić się – nie tylko z papierami, ale i ze sobą. Dla mnie to nie była tylko transakcja – to była ulga, którą im daliśmy.”

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Jak działa Awentin? Szybko, bezpiecznie, z empatią

Awentin to firma, która od lat pomaga rodzinom w trudnych momentach. Dla wielu klientów byliśmy wsparciem zaraz po pogrzebie – pomagając nie tylko w sprzedaży mieszkania, ale również w uporządkowaniu całej sprawy spadkowej.

Dlaczego zaufało nam już ponad 1000 osób?

• Pomagamy spadkobiercom nawet wtedy, gdy spadek jest nieuregulowany,
• Obsługujemy transakcje z udziałami, zadłużeniami, wpisami komorniczymi,
• Zapewniamy notariusza, doradcę prawnego, a także pomoc w organizacji transportu rzeczy.
  

Nasze świadczenie to nie tylko zakup mieszkania – to realna pomoc dla ludzi w żałobie.

Po śmierci bliskiej osoby należy nie tylko pożegnać ją z szacunkiem, ale też uporządkować sprawy, które po sobie pozostawiła. Sprzedaży mieszkania po śmierci nie można odkładać w nieskończoność – trzeba działać mądrze, spokojnie, z poszanowaniem emocji, ale też realiów prawnych.

Jeśli nie chcesz samodzielnie zmagać się z dokumentami, poniesionych kosztów, podatkiem, wizytami u notariusza i niekończącym się czekaniem – porozmawiaj z nami.

Podpisałeś umowę z agencją nieruchomości, ale teraz czujesz, że była to pochopna decyzja? A może agencja nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Spokojnie – rozwiązanie umowy jest możliwe, choć wymaga odrobiny wiedzy i ostrożności. Wyjaśniamy, jak rozwiązać umowę pośrednictwa z biurem nieruchomości i na co szczególnie uważać.

Czym jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Umowa pośrednictwa to dokument, który reguluje współpracę między Tobą a agentem nieruchomości. Może mieć charakter:

• otwarty (współpracujesz z wieloma pośrednikami),
• na wyłączność (tylko jedna agencja ma prawo sprzedać lub wynająć Twoją nieruchomość).

Może ona być zawarta na czas określony lub nieokreślony.

W umowie znajdziesz warunki współpracy, wynagrodzenie pośrednika oraz niekiedy zasady jej rozwiązania. Wiele osób nie czyta dokładnie zapisów przed podpisaniem dokumentu, a to właśnie tam często kryją się pułapki.

Umowa pośrednictwa (na wyłączność i nie tylko) a przepisy

Polskie przepisy nie regulują bezpośrednio zasad zawierania umów pośrednictwa z biurem nieruchomości. W związku z tym do tego rodzaju umów stosuje się przepisy, które Kodeks cywilny przewiduje dla umowy agencyjnej.

Umowa pośrednictwa z pośrednikiem nieruchomości: plusy i minusy

Współpraca z profesjonalnym biurem ma swoje zalety – ekspercka wycena, promocja oferty, negocjacje z kupującymi. Co jednak, jeśli rzeczywistość odbiega od obietnic?

Plusy współpracy z agencją nieruchomości

Podpisując umowę z profesjonalną agencją nieruchomości, możesz – przynajmniej w teorii – liczyć na wiele korzyści.

• Profesjonalna obsługa i doradztwo
  Doświadczony pośrednik wie, jak przygotować Twoją nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu. Potrafi ustalić odpowiednią cenę, a także doradzi, jakie dokumenty są potrzebne.
• Szeroki zasięg oferty
  Agencje dysponują bazą klientów oraz narzędziami do skutecznego promowania nieruchomości, np. poprzez portale ogłoszeniowe czy social media.
• Oszczędność czasu
  To pośrednik zajmuje się prezentacją nieruchomości, odbieraniem telefonów, organizowaniem spotkań oraz wstępną weryfikacją klientów.
• Bezpieczeństwo transakcji
  Profesjonalne biura dbają o to, aby sprzedaż lub wynajem przebiegały zgodnie z prawem, przygotowują stosowne umowy i nadzorują cały proces.

Minusy współpracy z agencją nieruchomości

Niestety, zawarcie umowy z pośrednikiem może wiązać się także z pewnymi niedogodnościami.

• Koszty prowizji
  Za pośrednictwo pobierana jest prowizja, zwykle w wysokości kilku procent wartości nieruchomości, co przy wysokich kwotach może być znaczącym wydatkiem.
• Brak zaangażowania ze strony pośrednika
  Czasami pośrednicy podpisują wiele umów i nie przykładają się dostatecznie do promocji każdej nieruchomości, co wydłuża czas sprzedaży lub wynajmu.
• Ograniczenia wynikające z umowy na wyłączność
  Podpisanie umowy na wyłączność oznacza, że nawet jeśli sam znajdziesz kupca lub najemcę, i tak będziesz musiał zapłacić agencji prowizję.
• Ryzyko nieprzejrzystych zapisów w umowie
  Niektóre biura wprowadzają skomplikowane klauzule, które w praktyce bardzo utrudniają zakończenie współpracy lub narzucają wysokie kary.
  

Przykłady z życia:

Historia Marka

Historia Anny

Zerwanie umowy z agencją nieruchomości – co musisz wiedzieć?

W niektórych umowach pośrednictwa znajdziesz wszystkie niezbędne informacje związane z ich ewentualnym rozwiązaniem, w tym:

• okres obowiązywania umowy,
• warunki rozwiązania,
• ewentualne kary umowne,
• sposób wypowiedzenia (pisemnie, mailowo, z zachowaniem terminu wypowiedzenia).

Wtedy sytuacja jest dość prosta. Powinieneś postępować według zapisów dokumentu – o ile oczywiście są one zgodne z polskimi przepisami. 

Bardzo często zdarza się jednak, że w umowie z agencją nie spisano szczegółowych zasad jej rozwiązania. W takiej sytuacji stosuje się przepisy ustawy Kodeks Cywilny. Kluczowe znaczenie ma okres, na jaki umowa została zawarta: określony bądź nieokreślony.

Jak zerwać umowę pośrednictwa z biurem nieruchomości – umowa na czas nieokreślony

Jeśli Twoja umowa jest zawarta na czas nieokreślony, masz prawo ją zakończyć. Wystarczy, że złożysz wypowiedzenie z odpowiednim wyprzedzeniem:

• jednomiesięcznym – w pierwszym roku współpracy,
• dwumiesięcznym – w drugim roku, 
• z trzymiesięcznym – w trzecim i kolejnych latach.

W praktyce oznacza to, że przy umowach dotyczących pośrednictwa nieruchomości, okres wypowiedzenia wynosi zwykle 1 miesiąc. Pamiętaj, że wypowiedzenie zawsze liczy się na koniec miesiąca.

Przykład: Jeśli wypowiesz umowę 18 maja 2025 r. (po pół roku współpracy), to formalnie zakończy się ona dopiero 30 czerwca 2025 r.

Jak zakończyć umowę pośrednictwa z biurem nieruchomości – umowa na czas określony

W przypadku umowy zawartej na czas określony sprawa jest trochę bardziej skomplikowana. Takiego dokumentu nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie, bez zachowania terminów wypowiedzenia, chyba że:

• obie strony zgadzają się na to rozwiązanie i umowa zostaje rozwiązana za porozumieniem stron,
• druga strona rażąco nie wywiązuje się ze swoich obowiązków (np. agent nie promuje Twojej nieruchomości, nie kontaktuje się z potencjalnymi klientami),
• pojawiły się nadzwyczajne okoliczności, które uniemożliwiają dalszą współpracę.

Zanim jednak zerwiesz umowę, powinieneś najpierw wezwać biuro do poprawy działań i dać mu szansę na naprawienie sytuacji. W niektórych przypadkach umowa sama wskazuje szczególne sytuacje, w których możesz ją zakończyć – dlatego zawsze warto dokładnie sprawdzić, co podpisujesz.

Jak rozwiązać umowę pośrednictwa z agencją nieruchomości krok po kroku

Chcesz zerwać umowę z agencją nieruchomości? Zanim podejmiesz konkretne kroki, sprawdź, jak zrobić to zgodnie z prawem i bez niepotrzebnych problemów. 

Krok 1: Przeczytaj dokładnie umowę

Zacznij od dokładnego zapoznania się z dokumentem. Sprawdź:

• na jaki czas została zawarta umowa (określony czy nieokreślony),
• jakie są zasady jej rozwiązania,
• czy umowa przewiduje kary umowne,
• w jaki sposób musisz złożyć wypowiedzenie (np. pisemnie, mailowo).

Krok 2: Określ rodzaj umowy

Od rodzaju umowy zależy sposób jej rozwiązania:

• Umowa na czas nieokreślony – możesz ją wypowiedzieć z zachowaniem odpowiedniego terminu (miesiąc, dwa lub trzy, w zależności od długości współpracy).
• Umowa na czas określony – możesz ją wypowiedzieć tylko w przypadku rażącego niewywiązywania się agencji z obowiązków lub w sytuacjach nadzwyczajnych.

Krok 3: Przygotuj wypowiedzenie umowy pośrednictwa

Jeśli masz prawo zakończyć współpracę:

• przygotuj oświadczenie o wypowiedzeniu (najlepiej na piśmie),
• wskaż podstawę zakończenia współpracy (szczególnie jeśli rozwiązujesz umowę zawartą na czas określony z powodu naruszeń),
• podaj datę, od której rozwiązanie umowy ma obowiązywać.

Krok 4: Wyślij wypowiedzenie

Dokument najlepiej:

• wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru,
• przekazać osobiście do biura agencji i poprosić o podpisanie kopii jako potwierdzenia odbioru,
• w wyjątkowych przypadkach (jeśli umowa to dopuszcza) wysłać e-mailem.

Zachowaj dowód doręczenia – może być potrzebny w razie sporu.

Krok 5: Monitoruj zakończenie współpracy

Po złożeniu wypowiedzenia:

• monitoruj, czy biuro zaprzestaje działań w Twoim imieniu (np. wycofuje ogłoszenia),
• upewnij się, że nie zostaniesz obciążony dodatkowymi kosztami,
• jeśli w umowie były zapisane dodatkowe obowiązki na koniec współpracy (np. zwrot kluczy, przekazanie dokumentów), wykonaj je na czas.

Co zamiast współpracy z biurem nieruchomości?

Jeśli nie chcesz więcej ryzykować problemów z agencjami, rozważ inne rozwiązanie — sprzedaż nieruchomości do skupu.

Dlaczego warto rozważyć skup nieruchomości?

Współpraca ze skupem nieruchomości to idealna opcja, jeśli zależy Ci na czasie i chcesz uniknąć niepewności związanej z tradycyjną sprzedażą.

Pamiętaj, aby wybrać sprawdzony skup, któremu można zaufać, taki jak Awentin. Zgłoś się do nas – zadzwoń lub wypełnij formularz – a w ciągu 24 godzin przygotujemy dla Ciebie bezpłatną i niezobowiązującą wycenę. Na tej podstawie zdecydujesz, czy chcesz sprzedać nam swój lokal. Wcześniej nie musisz podpisywać żadnej umowy, a wybór zależy tylko od Ciebie!

Darowizna mieszkania lub innej nieruchomości to popularny sposób na przekazanie majątku w rodzinie. Jednak, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto zrozumieć zasady opodatkowania darowizn. W tym artykule przyjrzymy się, jak wygląda kwestia podatków w przypadku przekazania nieruchomości, jakie są zwolnienia i ulgi, oraz co trzeba zrobić, aby dopełnić formalności.

Wprowadzenie do darowizny

Co to jest darowizna?

Darowizna, w najprostszym ujęciu, to umowa, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jeśli w formie darowizny nabyłeś własność rzeczy lub praw majątkowych na terytorium Polski, to otrzymany przez Ciebie majątek podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Często przedmiotem darowizny jest mieszkanie, dom, działka lub inna nieruchomość. Darowizna od rodzica dla dziecka to częsty przypadek, ale wiąże się z pewnymi obowiązkami podatkowymi, chyba że obdarowany jest zwolniony z podatku. Ważne jest, aby znać przepisy, które regulują podatek od darowizny, by prawidłowo rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Rodzaje darowizn

Darowizny można podzielić na różne kategorie, uwzględniając przedmiot darowizny, relacje między stronami umowy darowizny i inne kryteria. Najczęściej spotykane rodzaje darowizn to darowizna pieniężna, darowizna nieruchomości (mieszkania, domu, działki), darowizna ruchomości (np. samochodu) oraz darowizna praw majątkowych. W kontekście podatkowym istotny jest stopień pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym, ponieważ ma to wpływ na wysokość kwoty wolnej od podatku oraz ewentualne zwolnienia. Darowizna mieszkania od rodzica dla dziecka podlega innym regulacjom niż darowizna od wujka czy od rodzeństwa rodziców. Ważne jest, aby odpowiednio zakwalifikować darowiznę, by prawidłowo ustalić, czy trzeba zapłacić podatek od darowizny.

Przepisy prawne dotyczące darowizny

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie związane z darowizną jest Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Ustawa ta określa zasady opodatkowania nabycia majątku tytułem darowizny, w tym wysokość podatku, kwoty wolne od podatku oraz zwolnienia. Dodatkowo, Kodeks cywilny zawiera przepisy dotyczące samego aktu darowizny, w tym jej formę i warunki ważności. Ważne jest, aby znać te przepisy, ponieważ regulują one, kiedy należy zapłacić podatek od darowizny i jakie dokumenty należy złożyć w urzędzie skarbowym. Przekazanie darowizny musi odbyć się w formie aktu notarialnego, a następnie zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Nieprzestrzeganie tych przepisów może oznaczać negatywne konsekwencje podatkowe.

Podatek od darowizny

Ile wynosi podatek od darowizny?

Stawki podatku od darowizny, regulowanego przez ustawę o podatku od spadków i darowizn, są zróżnicowane i zależą od grupy podatkowej, do której należy obdarowany w stosunku do darczyńcy. Podatek jest obliczany od czystej wartości majątku, czyli wartości darowizny pomniejszonej o ewentualne długi i obciążenia, przekraczającej kwoty wolne dla poszczególnych grup podatkowych. Im bliższe pokrewieństwo, tym wyższa jest kwota wolna od podatku i tym niższa stawka podatku od darowizny. Darowizna mieszkania na rzecz rodziny, np. darowizna mieszkania dla dziecka, może być objęta preferencyjnymi stawkami podatkowymi, jeśli spełnione są określone warunki. Należy pamiętać, że podatek od darowizny mieszkania musi zostać zapłacony w określonym terminie od momentu otrzymania darowizny.

Podatek od darowizny mieszkania

Darowizna mieszkania wiąże się ze szczególnymi formalnościami, zwłaszcza ze względu na fakt, że przedmiotem darowizny jest nieruchomość. Umowy darowizny nieruchomości, w tym darowizny mieszkania, działki albo garażu, muszą być dokonane w formie aktu notarialnego. Notariusz pobiera opłatę za sporządzenie aktu oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji. Darowizna mieszkania w formie aktu notarialnego jest niezbędna dla ważności przeniesienia własności nieruchomości. Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz przesyła wypis aktu do właściwego urzędu skarbowego, co inicjuje proces opodatkowania darowizny. Warto pamiętać, że darowizna lokalu mieszkalnego od rodzica dla dziecka jest często spotykaną formą przekazania majątku, ale wymaga dopełnienia formalności, by uniknąć problemów z podatkiem od darowizny mieszkania.

Obliczenie podatku od darowizny

Obliczenie podatku od darowizny zależy od wartości darowizny i grupy podatkowej obdarowanego. Podatkowi podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej: 36 120 zł – dla osób zaliczonych do I grupy podatkowej (małżonek, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo), 27 090 zł – dla osób należących do II grupy podatkowej (rodzeństwo rodziców, zstępni rodzeństwa (np. bratanek, siostrzeniec), małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków), 5733 zł – dla osób należących do III grupy podatkowej (pozostałe osoby). Jeżeli otrzymałeś darowiznę, której wartość nie przekracza kwoty wolnej, nie podlegasz obowiązkowi podatkowemu. Przy obliczaniu tej kwoty, sumuje się czystą wartość otrzymanej darowizny z czystą wartością rzeczy i praw majątkowych nabytych od tego samego zbywcy tytułem darowizny w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Jeśli wartość darowizny przekracza kwotę wolną, należy zapłacić podatek od darowizny, a stawka podatku zależy od grupy podatkowej. Darowizna mieszkania od rodzica dla córki podlega innym regulacjom niż darowizna od wujka.

Formularz SD-Z2

Formularz SD-Z2 to oficjalne zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego, które umożliwia uniknięcie podatku od darowizny w przypadku, gdy obdarowany należy do tzw. grupy zerowej – czyli jest najbliższym członkiem rodziny (np. dzieckiem, wnukiem, rodzicem, dziadkiem, małżonkiem). Złożenie tego dokumentu we właściwym urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny zwalnia z obowiązku zapłaty podatku. Formularz SD-Z2 można pobrać ze strony Ministerstwa Finansów lub wypełnić online przez ePUAP lub e-Urząd Skarbowy.

Darowizna nieruchomości a terminy

Darowizna nieruchomości przed upływem 5 lat

Decydując się na darowiznę mieszkania, wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się nad kwestią podatków. Dobra wiadomość jest taka, że darowizna nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) przez darczyńcę. Kluczową rolę odgrywa tutaj fakt, że przekazanie nieruchomości ma charakter nieodpłatny – darczyńca nie otrzymuje żadnego ekwiwalentu finansowego, co wyklucza powstanie przychodu do opodatkowania, bez względu na wartość nieruchomości.

Jak uniknąć płacenia podatku?

Istnieje kilka sposobów, aby uniknąć płacenia podatku od darowizny nieruchomości. Jednym z nich jest skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny, czyli dla tzw. zerowej grupy podatkowej (małżonek, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, rodzeństwo). Jeśli darowizna nieruchomości następuje w obrębie tej grupy, obdarowany może być zwolniony z podatku od darowizny, pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od daty jej otrzymania. Innym sposobem jest darowanie nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia, co zwalnia darczyńcę z podatku dochodowego. Planując darowiznę nieruchomości, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie i uniknąć podatku.

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a sprzedaż – czy trzeba zapłacić podatek?

Jeżeli osoba, która otrzymała mieszkanie, postanowi sprzedać nieruchomość z darowizny przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją otrzymała, musi liczyć się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży. Wyjątkiem od tej reguły jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, która umożliwia umorzenie podatku. Warunkiem zwolnienia z podatku jest przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od transakcji. 

Umowa darowizny mieszkania

Jak sporządzić umowę darowizny?

Aby sporządzić umowę darowizny, należy uwzględnić kilka kluczowych elementów. Przede wszystkim, akt darowizny powinien zawierać dokładne dane darczyńcy i obdarowanego, opis przedmiotu darowizny (np. darowizna nieruchomości, darowizna mieszkania) oraz oświadczenie darczyńcy o chęci darowania. Umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej, a w przypadku darowizny nieruchomości, w formie aktu notarialnego. Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie lub inna nieruchomość, należy pamiętać o wpisie do księgi wieczystej. Umowa darowizny, która ma za przedmiot nieruchomość, musi określać, kto ma ponosić koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem tej umowy.

Wymagane dokumenty

Do sporządzenia aktu darowizny potrzebne są określone dokumenty. Należy przygotować dokument tożsamości darczyńcy i obdarowanego, akt notarialny nabycia nieruchomości przez darczyńcę, numer księgi wieczystej nieruchomości oraz zaświadczenie o braku zaległości w podatkach. Dodatkowo, może być wymagana decyzja o warunkach zabudowy, wypis z rejestru gruntów albo zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym. Do zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego potrzebny będzie dowód własności darowanej rzeczy. Dokumenty te potwierdzają prawa darczyńcy do nieruchomości.

Podpisywanie umowy darowizny

Podpisanie aktu darowizny jest kluczowym momentem finalizującym proces przekazania majątku. W przypadku darowizny nieruchomości lub darowizny mieszkania, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co oznacza, że podpisy składa się w obecności notariusza. Notariusz potwierdza tożsamość stron umowy, czuwa nad prawidłowością jej treści oraz pobiera należny podatek. Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz przesyła wypis aktu do urzędu skarbowego, co inicjuje proces opodatkowania darowizny. Warto pamiętać, że podatek od darowizny mieszkania trzeba zapłacić w terminie 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego. W dalszej części artykułu powiemy jak można uniknąć podatku od darowizny, oraz jak uchronić się przed podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przykładowy wzór umowy darowizny 2025

Darowizna w rodzinie – kiedy trzeba zapłacić podatek od darowizny mieszkania?

Darowizna dla dziecka

Darowizna dla potomka jest popularnym sposobem przekazania majątku. W kontekście podatkowym, darowizna od rodzica dla dziecka podlega szczególnym regulacjom. Dziecko, jako osoba z tzw. zerowej grupy podatkowej, nie musi być obciążone podatkiem od darowizny, pod warunkiem zgłoszenia tejże do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od daty jej otrzymania. Darowizna mieszkania dla dziecka to często sposób na zapewnienie mu startu w dorosłe życie. Należy jednak pamiętać o dopełnieniu wszystkich formalności, aby uniknąć problemów z podatkiem od darowizny.

Wpływ darowizny na dziedziczenie

Darowizna może mieć wpływ na przyszłe dziedziczenie, zwłaszcza jeśli chodzi o zachowek. Zachowek to fragment spadku, która przysługuje najbliższym krewnym spadkodawcy, jeśli zostali pominięci w testamencie lub otrzymali zbyt małą partycypację w spadku. Darowizna, zwłaszcza darowizna nieruchomości, może być zaliczona na poczet zachowku, co oznacza, że obdarowany może być zobowiązany do zapłaty zachowku innym spadkobiercom. Warto pamiętać, że darowizna mieszkania dla dziecka może wpłynąć na wysokość zachowku należnego innym dzieciom lub małżonkowi. Planując darowiznę, warto uwzględnić jej wpływ na przyszłe dziedziczenie i zachowek.

Darowizna a podatek od spadku i darowizn

Darowizna podlega podatkowi od spadku i darowizn, regulowanemu przez ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podatek płaci obdarowywany, a jego wysokość zależy od wartości darowizny i grupy podatkowej, do której należy obdarowany. Darowizna mieszkania lub innej nieruchomości w rodzinie może być wyłączona z obowiązku podatkowego, jeśli spełnione są określone warunki, np. zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Należy pamiętać, że podatek od darowizny musi zostać zapłacony w określonym terminie od momentu jej otrzymania.

Skup nieruchomości z darowizny

W Awentin jesteśmy ekspertami od szybkiej i bezpiecznej sprzedaży nieruchomości – możesz bez obaw i komplikacji dowiedzieć się, jak skutecznie i bezpiecznie przeprowadzić proces związany z darowizną lub sprzedażą mieszkania. Transparentność, uczciwość i kompleksowa obsługa klienta sprawiają, że cały proces przebiega bez stresu i niejasności, pozwalając szybko osiągnąć swoje cele finansowe.

Zastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania własnościowego spółdzielczego? To możliwe, ale musisz wiedzieć, że taka transakcja odbiega od standardowych transakcji na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy, czym różni się mieszkanie spółdzielcze własnościowe od tradycyjnego, jak wygląda proces sprzedaży i na co warto zwrócić uwagę, by nie popełnić kosztownych błędów. Przeczytaj i dowiedz się, jak sprzedać swoje mieszkanie szybko, bezpiecznie i z zyskiem.

Lokal z pełną własnością a mieszkanie własnościowe spółdzielcze – różnice

Od strony prawnej różnice pomiędzy tradycyjnym mieszkaniem a mieszkaniem spółdzielczym własnościowym są istotne.

• Mieszkanie tradycyjne (własnościowe) oznacza, że jesteś właścicielem konkretnego lokalu mieszkalnego i jego udziału w gruncie. Masz pełne prawo do dysponowania nieruchomością – możesz ją sprzedać, wynająć, obciążyć hipoteką.
  
• Mieszkanie własnościowe spółdzielcze oznacza prawo do korzystania z lokalu, ale nie jego pełną własność. Nadal masz możliwość sprzedaży lokalu, dziedziczenia czy przekazania, ale technicznie właścicielem budynku pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego

Innymi słowy, w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego posiadasz ograniczone prawo rzeczowe, czyli prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego, ale NIE pełne prawo własności do nieruchomości.

Brzmi skomplikowanie? Bez obaw – sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwa, ale wymaga kilku dodatkowych kroków.

Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe krok po kroku?

Proces sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego zacznij od ustalenia stanu prawnego nieruchomości i własności lokalu – to absolutna podstawa. Sprawdź, czy w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz czy nie jest on zadłużony. Kolejny krok to zgromadzenie wszystkich wymaganych dokumentów, które umożliwią podpisanie umowy sprzedaży i przeprowadzenie transakcji. Po ich skompletowaniu możesz przejść do etapu wyceny nieruchomości, przygotowania mieszkania do prezentacji oraz zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży. 

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego

W przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego liczba wymaganych dokumentów jest nieco większa niż w przypadku tradycyjnego lokalu – zwłaszcza, jeśli nie posiada ono księgi wieczystej. Jakie dokumenty są potrzebne?

Najważniejszym jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdza, że przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Powinno ono zawierać również informacje o położeniu, powierzchni i numerze lokalu. Często spółdzielnia dołącza też informacje o tym, czy lokal nie jest zadłużony. To kolejny dokument, który warto mieć: zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami.

Jeśli posiadasz księgę wieczystą, miej pod ręką jej numer – ułatwisz w ten sposób pracę notariuszowi i potencjalnemu nabywcy, który może samodzielnie sprawdzić stan prawny lokalu. Jeśli nie masz KW, zamiast niej wystarczy wspomniane wcześniej zaświadczenie ze spółdzielni. Warto jednak przemyśleć założenie księgi wieczystej – w wielu przypadkach zwiększa to atrakcyjność oferty i daje kupującemu poczucie bezpieczeństwa.

Oprócz dokumentów ze spółdzielni, do sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego, będziesz potrzebować:

• tytułu nabycia mieszkania, inaczej: podstawy nabycia lokalu mieszkalnego (akt notarialny nabycia lokalu, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu),
• dokumentu tożsamości (dowodu osobistego lub paszportu) i danych stron umowy,
• w przypadku mieszkania ze spadku/darowizny – zaświadczenia z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub stwierdzenia braku obowiązku podatkowego.

Wycena mieszkania spółdzielczego 
własnościowego. Co musisz wiedzieć?

Wyceniając mieszkanie spółdzielcze własnościowe, musisz wziąć pod uwagę, że tego typu lokale są zwykle nieco tańsze niż mieszkania z pełnym prawem własności i księgą wieczystą.

Wycena mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej

Potencjalny nabywca może uznać brak księgi za ryzyko prawne lub dodatkowy obowiązek. Jej brak wiąże się także z trudnościami w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Banki wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki, która jest wpisywana do KW. Mieszkanie bez tego dokumentu można nabyć jedynie za gotówkę. Sytuacja taka ogranicza więc krąg potencjalnych zainteresowanych.

Nie oznacza to jednak, że mieszkanie bez księgi wieczystej jest „gorsze” – po prostu jego sprzedaż wymaga więcej przygotowania i cierpliwości. Z drugiej strony, jeśli Twoje mieszkanie posiada już KW lub możesz ją szybko założyć (nie ma ku temu przeszkód formalnych), może to zdecydowanie podnieść atrakcyjność oferty i usprawnić cały proces.

Wartość rynkowa a cena ofertowa

Warto także poznać wartość rynkową, czyli orientacyjną cenę, jaką za podobne mieszkania w okolicy są w stanie zapłacić kupujący. Możesz to zrobić, analizując ogłoszenia, ale pamiętaj: ceny ofertowe często są wyższe niż te, za które mieszkania faktycznie się sprzedają. 

Dlatego, jeśli zależy Ci na precyzji, możesz skorzystać z usług profesjonalnego wyceniania nieruchomości. Bezpłatną wycenę uzyskasz w Awentin. Wystarczy, że wypełnisz krótki FORMULARZ lub skontaktujesz się z nami telefonicznie. W ciągu 24 godzin przygotujemy dla Ciebie niezobowiązującą wycenę.

Na tej podstawie ustalisz cenę ofertową – czyli kwotę, za jaką zamierzasz wystawić mieszkanie. Możesz zostawić sobie pewien margines na negocjacje, np. 5-10%. Nie przesadzaj jednak – oferty „przepłacone” stoją na portalach miesiącami i tylko zniechęcają klientów.

Jak przygotować swoje mieszkanie do sprzedaży?

Często to właśnie wygląd mieszkania decyduje o tym, czy zainteresowany zdecyduje się na zakup – i to jeszcze zanim zobaczy szczegóły umowy. Pierwsze wrażenie możesz zrobić tylko raz, dlatego warto się do tego przyłożyć.

Uporządkuj mieszkanie

Usuń z mieszkania wszystko, co zbędne – kartony, stare meble, niepotrzebne dekoracje. Im mniej rzeczy, tym bardziej przestronne i „oddychające” wydaje się wnętrze. Jeśli mieszkanie jest zagracone, trudno wyobrazić sobie jego potencjał.

Następnie zadbaj o światło i kolory. Jasne ściany, czyste okna, odpowiednie oświetlenie – to wszystko tworzy przyjazną atmosferę. Jeśli możesz, pomaluj mieszkanie na neutralne kolory. Świeży zapach i wrażenie czystości znaczą więcej, niż myślisz.

Napraw usterki

Warto też naprawić drobne usterki – niedomykające się drzwi, zepsute kontakty, cieknące krany. Takie detale mogą zniechęcić klientów, którzy przyjdą na prezentację mieszkania i zaczną wyobrażać sobie duże, kosztowne remonty.

A jeśli nie masz czasu albo sił, by zająć się wszystkim samodzielnie – rozważ skorzystanie z usług home stagingu, czyli profesjonalnego przygotowania mieszkania do sprzedaży. Niewielka inwestycja może przynieść duży zysk – nie tylko w cenie, ale i w tempie sprzedaży.

W przypadku, kiedy zupełnie nie masz czasu, możliwości czy chęci, by zajmować się przygotowaniem mieszkania do sprzedaży, dobrym pomysłem jest skorzystanie z usług skupu nieruchomości. Profesjonalna firma, która zajmuje się szybkim odkupem lokali, nie zwraca uwagi na ich wygląd. W Awentin jesteśmy zainteresowani wszystkimi mieszkaniami, niezależnie od ich stanu.

Praktyczne sposoby na znalezienie odpowiedniego kupca

Przede wszystkim warto odpowiednio przygotować ogłoszenie – to Twoja wizytówka. Dobry opis, przejrzyste zdjęcia i konkretne informacje (metraż, piętro, typ zabudowy, stan prawny, wysokość czynszu, dostępność księgi wieczystej) potrafią przyciągnąć uwagę równie skutecznie, co niska cena. Pamiętaj, że nabywcy bardzo często „kupują oczami”. Jeśli ogłoszenie jest chaotyczne, a zdjęcia ciemne i nieczytelne, nawet atrakcyjna oferta może zostać zignorowana.

Zamieść ogłoszenie w kilku miejscach – nie ograniczaj się tylko do jednego portalu. Popularne serwisy ogłoszeniowe to podstawa. Rozważ jednak także lokalne grupy w mediach społecznościowych, strony spółdzielni czy tablice ogłoszeń w okolicy. Jeśli masz taką możliwość – wydrukuj ogłoszenie i zostaw je np. w sklepie osiedlowym.

Następnie monitoruj odpowiedzi na ogłoszenia i regularnie odpowiadaj na pytania potencjalnych nabywców.

Ważna kwestia to odpowiedź na potrzeby kupującego. Jeśli mieszkanie ma księgę wieczystą, zaznacz to wyraźnie – wiele osób szuka tylko takich lokali, szczególnie jeśli planują zakup na kredyt. Jeśli księgi nie ma, ale stan prawny jest jasny, również o tym wspomnij i dodaj, że możliwe jest jej założenie. Transparentność buduje zaufanie.

Potrzebujesz wsparcia w sprzedaży nieruchomości? Możesz rozważyć współpracę z pośrednikiem – szczególnie jeśli nie masz doświadczenia. Dobry agent pomoże Ci ustalić odpowiednią cenę, zadba o promocję i przeprowadzi Cię przez formalności. Pamiętaj jednak, że konieczne będzie zapłacenie prowizji agencji. Nie masz także pewności, jak szybko sprzedasz mieszkanie z pomocą pośrednika.

Najczęstsze błędy sprzedających i jak ich uniknąć?

Przy sprzedaży wielu właścicieli mieszkań popełnia błędy, które znacząco wydłużają cały proces – lub kosztują ich realne pieniądze. Często wynikają one z pośpiechu, złych założeń lub braku znajomości specyfiki rynku. Sprawdź, na co powinieneś uważać.

Zbyt wysoka cena na start

Właściciele często przywiązują się emocjonalnie do swojej nieruchomości, co przekłada się na nieadekwatnie wysoką cenę ofertową. Niestety, rynek nie opiera się na sentymentach. Jeśli mieszkanie ma nieuregulowany stan prawny (np. brak księgi wieczystej), nabywcy będą oczekiwać ceny niższej niż w przypadku pełnej własności. Zbyt wysoka cena odstraszy potencjalnych zainteresowanych i może sprawić, że ogłoszenie „zawiśnie” w internecie na miesiące.

Brak wymaganych dokumentów na czas

Niektórzy sprzedający zaczynają szukać kupca, zanim upewnią się, że mają wszystkie potrzebne zaświadczenia – zwłaszcza te ze spółdzielni. To błąd. Brak aktualnych dokumentów może opóźnić sprzedaż, zniechęcić kupującego, a nawet uniemożliwić podpisanie aktu notarialnego w umówionym terminie.

Nieprzygotowane mieszkanie

Zagracone, ciemne lub zaniedbane wnętrze może skutecznie zniechęcić oglądających – nawet jeśli lokal ma potencjał. Czystość, neutralna aranżacja i dobra atmosfera to podstawa przy prezentacji nieruchomości.

Ukrywanie informacji lub brak transparentności

Kupujący zwykle dokładnie sprawdzają stan prawny nieruchomości. Jeśli próbujesz „przemilczeć” brak księgi wieczystej czy istniejące zadłużenie, możesz stracić ich zaufanie. Lepiej być uczciwym od początku – nawet jeśli oznacza to konieczność negocjacji ceny.

Sprzedaż mieszkania własnościowego spółdzielczego do skupu nieruchomości

Chcesz ominąć cały etap przygotowań do sprzedaży? Samodzielne kompletowanie dokumentów, przygotowanie mieszkania i ogłoszenia, spotkania i negocjacje z kupcami… Proces sprzedaży nieruchomości może nie mieć końca. Unikniesz go, nawiązując współpracę ze skupem nieruchomości.

Tego typu firmy zajmują się błyskawicznym odkupem mieszkań – również tych ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, także bez księgi wieczystej, zadłużonych czy z nieuregulowanym stanem prawnym.

To rozwiązanie szczególnie popularne wśród osób, które:

• odziedziczyły mieszkanie i nie chcą go utrzymywać,
• potrzebują szybko gotówki,
• nie chcą inwestować czasu ani pieniędzy w remont i przygotowanie lokalu,
• sprzedają nieruchomość z problemami formalnymi.

Skup nieruchomości zwykle oferuje cenę niższą niż wartość rynkowa. Dla wielu sprzedających taka różnica jest jednak akceptowalna, ponieważ dzięki temu wiele zyskują. W zamian dostają szybki przelew, brak formalności i możliwość zamknięcia sprawy nawet w kilka dni. Warto więc rozważyć, co jest dla Ciebie ważniejsze: maksymalny zysk czy szybka i bezproblemowa sprzedaż.

Jeśli zdecydujesz się na współpracę ze sprawdzonym, doświadczonym i uczciwym skupem, takim jak Awentin, zyskasz partnera, który sprawnie zajmie się Twoimi problemami. Sprawdź, jak wygląda współpraca z Awentin lub zadzwoń do nas, a chętnie o wszystkim Ci opowiemy.

Ile czasu trwa sprzedaż mieszkania? Zwykle kojarzy się to z długotrwałym procesem: miesiące czekania na kupca, niezliczone prezentacje i negocjacje. Ale czy można sprzedać mieszkanie w kilka dni? Okazuje się, że tak – i nie jest to wcale wyjątkowy przypadek! Przedstawiamy historię szybkiej sprzedaży nieruchomości oraz kroki, które pozwoliły na finalizację transakcji w rekordowym tempie.

Średni czas sprzedaży mieszkania

Średni czas sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego to kilka miesięcy, nawet do roku. Zadanie to wymaga zwykle czasu i zaangażowania. Powody są różne:

• Sytuacja na rynku nieruchomości – z jednej strony popyt na nieruchomości wciąż rośnie, z drugiej jednak – na rynku jest wiele ofert, a potencjalni nabywcy są wybredni.
• Oczekiwanie na kredyt potencjalnego kupca – banki mogą analizować wniosek kredytowy nawet kilka tygodni.
• Formalności i negocjacje – szczególnie, jeśli lokal wymaga remontu lub ma niejasny stan prawny, czas potrzebny na sprzedaż może znacznie się wydłużyć.

Niektórzy właściciele sprzedają swoją nieruchomość nawet kilka lat. Liczą, że za rok warunki na rynku będą bardziej sprzyjające, a cena, którą uda się uzyskać, będzie wyższa.

Są jednak sytuacje, w których właściciel nie może pozwolić sobie na wielomiesięczne oczekiwanie. Potrzebuje gotówki jak najszybciej i pewności, że transakcja zostanie sfinalizowana nawet w kilka dni. Czy to możliwe? Tak, o ile podejmie się odpowiednie decyzje i kroki, by osiągnąć ten cel – tak jak pan Adam, klient Awentin. W jego przypadku przyspieszenie sprzedaży było możliwe dzięki współpracy ze skupem nieruchomości. 

Prawdziwa historia: sprzedaż nieruchomości w 7 dni – czyli jak przyspieszyć transakcję?

Bohaterem tej historii jest pan Adam, przedsiębiorca, który znalazł się w niezwykle trudnej sytuacji. Musiał błyskawicznie sprzedać mieszkanie, ponieważ:

✔ Miał do spłaty weksel na dużą kwotę, który zobowiązywał go do płacenia kilkunastu tysięcy złotych dziennie.

✔ Każdy dzień zwłoki oznaczał rosnące długi, które mogły doprowadzić go do poważnych problemów finansowych.

✔ Nie miał czasu na klasyczną sprzedaż – nie mógł czekać kilku miesięcy na znalezienie kupca.

Postanowił więc działać i maksymalnie skrócić czas sprzedaży. Od czego zaczął?

Sprawą pana Adama zaopiekował się doświadczony ekspert ds. nieruchomości Awentin, Vadym Chuchmii.

KROK 1: Mail do Awentin – szybka reakcja

Zdesperowany pan Adam skontaktował się ze skupem nieruchomości Awentin, licząc na szybką pomoc. Na początku wysłał jedynie bardzo krótkiego maila. Napisał tylko, że ma 7 dni na sprzedaż oraz podał lokalizację. Nie wiedzieliśmy, jaki jest metraż i układ pomieszczeń, stan nieruchomości czy oczekiwana cena. Szybko oddzwoniliśmy, aby ustalić więcej szczegółów.

Pamiętam ten telefon. Klient był bardzo zdenerwowany, mówił, że liczy się każdy dzień. Od razu wiedzieliśmy, że musimy działać natychmiast – wspomina Vadym Chuchmii, ekspert Awentin.

Już tego samego dnia firma wysłała eksperta na spotkanie z klientem i oględziny, by natychmiast zdecydować o zakupie. 

KROK 2: Ekspresowa wycena w 24 godziny

Zespół Awentin przeprowadził szybką analizę wartości nieruchomości i zaproponował klientowi uczciwą cenę. Ważne było to, że:

✔ pan Adam nie musiał wystawiać mieszkania na sprzedaż, przygotowywać ogłoszenia o sprzedaży, odbierać telefonów itd., 
✔ nie trzeba było czekać na kupca na rynku wtórnym – transakcja miała się odbyć natychmiast,
✔ pan Adam nie musiał niczego remontować ani inwestować w poprawę standardu lokalu,
✔ gotówka miała trafić do niego od razu po podpisaniu aktu notarialnego.

Wiedzieliśmy, że każda godzina działa na niekorzyść klienta. Dlatego wycenę przeprowadziliśmy w ekspresowym tempie – w ciągu jednego dnia – tłumaczy Vadym Chuchmii.

Jednocześnie badaliśmy inne możliwości wsparcia klienta, takie jak skredytowanie nieruchomości. Przekazaliśmy panu Adamowi kontakt do dobrego doradcy kredytowego. Niestety proces w celu uzyskania kredytu hipotecznego potrwałby minimum 30 dni, a to było nie do przeskoczenia.

KROK 3: Wsparcie w dylemacie mentalnym

Formalnie klient był przygotowany do sprzedaży. Miał gotowe niezbędne dokumenty i skany potrzebne u notariusza, które niezwłocznie przekazaliśmy do zaufanej kancelarii notarialnej. 

Wyzwaniem był jednak emocjonalny stosunek do lokalu. Pan Adam i jego żona mieszkali w tej nieruchomości przez 20 lat – to tutaj dorastały ich dzieci i tu przeżyli ważne momenty życia. Decyzja o sprzedaży była dla nich trudna.

Co pomogło klientowi podjąć decyzję?

✔ Świadomość, że nie ma innego wyjścia – dług rósł z każdym dniem.
✔ Rzetelna analiza – spotkanie z ekspertem Awentin pomogło zrozumieć sytuację.
✔ Jasna perspektywa – zagwarantowaliśmy, że cały proces zakończy się w kilka dni.

Po rozmowie z nami wszystko stało się dla nich jaśniejsze. Wiedzieli, że jesteśmy w stanie kupić mieszkanie w 7 dni.

Vadym Chuchmii, doradca i ekspert ds. nieruchomości Awentin Inwestycje

KROK 4: Formalności i transakcja w rekordowym tempie

Mimo że większość dokumentów niezbędnych do sprzedaży była gotowa, proces stanowił wyzwanie dla prawnika i notariuszy. Problematyczne było m.in. pięć hipotek, jedna służebność oraz kilka niezrozumiałych wpisów w księdze wieczystej. We własnym zakresie musieliśmy uzyskać promesę z banków, aby wyjaśnić zawiłości formalne.

Mimo to już na następny dzień mieliśmy odpowiedź od zaufanej kancelarii, która wspiera nas w ekspresowych działaniach, kiedy wymaga tego sytuacja. Często zdarza się nam bowiem pomagać klientom w sprzedaży nieruchomości z wierzycielami czy z komornikiem.

Dzięki temu mogliśmy uspokoić pana Adama i jego żonę, którzy obawiali się, że proces sprzedaży się przedłuży. W końcu ważyły się losy ich życiowego dorobku.

KROK 5: Podpisanie aktu notarialnego i natychmiastowa wypłata gotówki

Aby w pełni zapewnić spokój klientowi, bezzwłocznie podpisaliśmy umowę przedwstępną, a pan Adam otrzymał zadatek.

Już po kilku dniach klient pojawił się w kancelarii notarialnej, gdzie podpisaliśmy umowę sprzedaży. Pieniądze trafiły na jego konto natychmiast.

Cały proces – od pierwszego maila do otrzymania gotówki – trwał 7 dni!

Spokój ważniejszy niż pieniądze

Sprzedaż mieszkania to transakcja finansowa, ale także ogromne emocje. Tak było i w tym przypadku – gdy doszło do przekazania kluczy, żona pana Adama nie kryła łez.

Decyzja o sprzedaży nie była łatwa – rodzina spędziła tu 20 lat. Właściciele sami przeprowadzali remont czy dobudowali taras. Narastający dług stał się jednak nie do udźwignięcia. Sami uznali, że stres, który odczuwali, był dużo większy niż sentyment.

Co było dla nich najważniejsze?

• Spłata długu i odzyskanie kontroli nad finansami.
• Możliwość zatrzymania części pieniędzy na nowy start.
• Brak niepewności i szybkie zamknięcie sprawy.

Wielu naszych klientów podkreśla, że dla nich spokój jest ważniejszy niż pieniądze. Oczywiście liczy się też finansowy aspekt, ale najważniejsze jest pozbycie się stresu – dodaje Cezary Nocula, założyciel Awentin.

W tym przypadku nie tylko kupiliśmy nieruchomość, ale także pomogliśmy znaleźć nowe lokum, a właściciele mogli mieszkać w sprzedanym mieszkaniu jeszcze przez miesiąc na zasadzie wynajmu.

Ile czasu trwa sprzedaż mieszkania? To zależy!

Jeśli zastanawiasz się, ile czasu trwa sprzedaż mieszkania, to odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, komu ją powierzysz. Kiedy zależy Ci na czasie i chcesz rozwiązać swój problem nawet w kilka dni, sprawdzi się tylko zaufany partner.

Wielu właścicieli decyduje się na współpracę z pośrednikiem czy biurem nieruchomości. To rozwiązanie nie jest jednak skuteczne, gdy liczy się właściwie każda godzina.

Gdyby pośrednik powiedział: “Ok, znajdę nabywcę i sprzedam”, a potem nie robiłby nic przez miesiąc czy dwa, to klient mógłby zostać tak naprawdę z niczym.

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Podobnie część firm skupujących nieruchomości również nie rozwiąże Twojego problemu. Wiele z nich składa jedynie oferty, ale nie oferuje żadnego realnego wsparcia. Wtedy musisz uzbroić się w cierpliwość – a nie zawsze jest to możliwe. Tak było w przypadku pana Adama.

Inne firmy przychodziły, składały oferty i na tym się kończyło. A klient potrzebował wsparcia od A do Z – pomocy w uzyskaniu dokumentów, informacji, gdzie i kiedy odbędzie się transakcja, a nawet wsparcia psychicznego i emocjonalnego.

Vadym Chuchmii, doradca i ekspert ds. nieruchomości Awentin Inwestycje

Dopiero po rozmowie z ekspertem Awentin wszystko stało się dla niego jasne i poczuł się zaopiekowany. Wiedział, jak może przyspieszyć cały proces. Otrzymał konkretny plan działania, pomoc w skompletowaniu dokumentów i pewność, że finalizacja nastąpi w określonym terminie. Wytłumaczyliśmy mu wszystkie aspekty, więc wiedział, czego się spodziewać. A po podpisaniu umowy przedwstępnej miał już pewność, że sprzedaż dojdzie do skutku.

Efekt? Mieszkanie zostało sprzedane w ciągu 5 dni, a klient mógł natychmiast spłacić swoje zobowiązania. To właśnie różni Awentin od innych firm – pełne wsparcie i realna skuteczność, a nie tylko obietnice.

Jak przyspieszyć transakcję sprzedaży?

Historia pana Adama pokazuje, że sprzedaż mieszkania w rekordowym tempie jest możliwa. Niezbędny jest jednak doświadczony i zaufany partner, który pokieruje formalnościami, nawet w trudnych sytuacjach.

Chcesz sprzedać nieruchomość od ręki, bezpiecznie i bez stresu? Skontaktuj się z nami i przekonaj się, jak prosta może być sprzedaż Twojego lokalu!

Rynek nieruchomości nieustannie się zmienia i oferuje wiele możliwości inwestowania. Jedną z popularnych metod jest flipping mieszkań. Flipping to metoda inwestowania polegająca najczęściej na zakupie nieruchomości w niskiej cenie, remontowaniu jej, a następnie sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Choć flipowanie mieszkań brzmi prosto, wymaga wiedzy, doświadczenia i odpowiedniego przygotowania.

Czym jest flipping?

Flipping mieszkań zyskał na popularności, gdyż pozwala inwestorom szybko zarabiać poprzez zakup mieszkania w okazyjnej, niższej cenie i jego droższej sprzedaży. Flipperzy inwestują głównie w lokale na rynku wtórnym, gdzie łatwiej tanio kupić zaniedbane mieszkania, które po remoncie znacząco drożeją.

Flipping nieruchomości – potencjalne trudności

Flipping nie zawsze jest prostą drogą do sukcesu. Fliper, zanim zainwestuje swoją gotówkę lub zaciągnie kredyt na zakup mieszkania, musi starannie oszacować wartość nieruchomości oraz potencjalne koszty remontu i aranżacji. Wycena nieruchomości przeprowadzana jest najczęściej z pomocą specjalistycznych narzędzi, które pozwalają dokładnie określić, czy dana inwestycja będzie opłacalna. Jak już wiesz – flipper kupuje lokal od osoby, która nie chce odnowić swojej nieruchomości, aby samemu przeprowadzić niezbędne prace remontowe i możliwie szybko sprzedać mieszkanie z atrakcyjnym zyskiem. To jednak nie zawsze wychodzi.

Jednym z kluczowych problemów są ukryte wady techniczne, które wychodzą na jaw dopiero po zakupie, zwiększając koszty remontu ponad zakładany budżet. Równie problematyczne bywają kwestie formalno-prawne, takie jak nieuregulowany stan prawny nieruchomości lub obciążenia hipoteczne, które powodują opóźnienia, a nawet uniemożliwiają szybką sprzedaż. Ponadto flipperzy mogą nie doszacować realnej wartości rynkowej lokalu lub błędnie ocenić potencjał lokalizacji, co skutkuje dłuższym czasem oczekiwania na kupca i koniecznością obniżenia ceny. Wszystkie te czynniki, szczególnie gdy występują jednocześnie, mogą prowadzić do utraty rentowności całej inwestycji.

Flip nieruchomości – ile można zarobić?

Realne możliwości zarobku we flippingu nieruchomości są bardzo zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, kondycja lokalnego rynku czy umiejętności inwestora. W praktyce zyski często wahają się od kilku do nawet kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości, co może realnie przełożyć się na zyski rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, jednak nie każdy projekt kończy się równie spektakularnym sukcesem. Kluczem do wysokich zarobków jest przede wszystkim trafna selekcja lokali, umiejętne negocjowanie cen zakupu oraz sprawne zarządzanie remontem, które pozwala uniknąć niepotrzebnych kosztów. Trzeba jednak pamiętać o tym, że wysoka rentowność wymaga również szybkiej sprzedaży, ponieważ im dłużej trwa transakcja, tym bardziej rosną koszty kredytu, opłat eksploatacyjnych czy podatków, co finalnie obniża realny zysk inwestora.

Jak rozliczyć podatek od zysku z flipowania mieszkań?

Flipowanie mieszkań, choć może być bardzo dochodowe, wiąże się również z obowiązkami podatkowymi, o których nie wolno zapominać. Podatek od sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników, w tym od tego, czy sprzedaż nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, czy była jednorazową transakcją. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania – jeśli pieniądze te nie zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe – należy rozliczyć się z podatku dochodowego od osób fizycznych. Co więcej, jeżeli flipping mieszkań prowadzony jest regularnie, urząd skarbowy może uznać go za działalność gospodarczą, co wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, jak odprowadzanie podatku VAT czy prowadzenie ewidencji. W takim przypadku konieczne będzie również ujęcie przychodów w zeznaniu rocznym oraz możliwość skorzystania z odpisów amortyzacyjnych. Dlatego zanim zdecydujesz się sprzedać mieszkanie z zyskiem, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który pomoże odpowiednio rozliczyć flipping oraz uniknąć błędów mogących skutkować sankcjami podatkowymi.

Skup nieruchomości jako alternatywa dla flippingu

Zamiast samodzielnie flipować mieszkania, można dołączyć do firmy specjalizującej się w skupie nieruchomości, takiej jak Awentin. Skup nieruchomości polega na szybkim zakupie mieszkań od osób prywatnych lub firm, które z różnych powodów muszą szybko sprzedać swoje lokale. Taki zakup nieruchomości odbywa się często poniżej wartości rynkowej, a transakcje są realizowane błyskawicznie i uczciwie.

Firmy takie jak Awentin biorą na siebie całe ryzyko związane z remontowaniem i sprzedażą nieruchomości, dlatego osoby współpracujące mogą skoncentrować się wyłącznie na wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych, czyli sourcingu.

Dlaczego inwestorzy decydują się na skup nieruchomości?

Skup nieruchomości to popularna metoda inwestowania. Zapewnia stabilne i bezpieczne zarobki w przeciwieństwie do samodzielnego flippingu mieszkań. Awentin oferuje jasne procedury, uczciwe wyceny nieruchomości i szybką finalizację transakcji. Jest to etyczny model działania, który nie wykorzystuje trudnej sytuacji sprzedających, co odróżnia tę metodę od typowego flippingu, gdzie czasem dąży się do maksymalizacji zysku kosztem właściciela lokalu.

W skupie nieruchomości nie chodzi tylko o szybki zarobek. W Awentin Inwestycje od zawsze stawiamy na transparentność i etyczne zasady działania. W przeciwieństwie do solowych flipperów, którzy często działają krótkowzrocznie, my budujemy relacje z klientami oparte na zaufaniu, uczciwości i wzajemnym szacunku. To nasz sposób na długoterminowy sukces.

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Zalety pracy w firmie skupującej nieruchomości

Pracując z nami, unikasz typowych problemów, z jakimi się mierzą fliperzy działający samodzielnie:

Mniejsze ryzyko – odpowiedzialność finansowa spoczywa na firmie, co eliminuje wiele zagrożeń podatkowych, prawnych i inwestycyjnych.

Stabilny dochód – regularny zarobek bez ryzyka finansowego związanego z zakupem nieruchomości i remontem nieruchomości.

Przejrzystość – transparentne zasady każdej transakcji, w tym zakupu nieruchomości oraz późniejszej sprzedaży nieruchomości z zyskiem.

Wsparcie zespołu – możliwość korzystania z doświadczenia ekspertów w zakresie flippingu nieruchomości, prawa podatkowego i inwestycyjnego.

Baza klientów – dostęp do osób zainteresowanych zakupem wyremontowanej nieruchomości, co znacząco skraca czas sprzedaży mieszkania.

Sourcing jako dodatkowa metoda zarabiania na nieruchomościach

Sourcing to wyszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości inwestycyjnych, które można kupić w niskiej cenie. Skuteczny sourcing wymaga znajomości rynku nieruchomości oraz umiejętności szybkiego podejmowania decyzji, aby wyprzedzić konkurencję. Osoby zajmujące się sourcingiem pozyskują mieszkania, które są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ gwarantują wysoki zysk po odnowieniu.

Firma Awentin oferuje osobom zainteresowanym pracą na rynku nieruchomości również taką formę współpracy. Możesz więc zarabiać na nieruchomościach bez konieczności inwestowania własnych środków w zakup lokali czy kosztowne remonty.

Co zyskują specjaliści od sourcingu?

Sourcing to wyszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości inwestycyjnych, które można kupić w niskiej cenie i sprzedać z zyskiem po remoncie. Skuteczny sourcing wymaga znajomości rynku nieruchomości, a także umiejętności szybkiego reagowania. W tym modelu nie inwestujesz własnego kapitału – skupiasz się wyłącznie na wyszukiwaniu okazji, czyli tanich mieszkań do zakupu.

Firma Awentin oferuje możliwość współpracy w zakresie sourcingu, dzięki czemu nie musisz ponosić kosztów remontowych, martwić się podatkiem od sprzedaży nieruchomości, ani prowadzić działalności gospodarczej, by zarabiać na rynku nieruchomości w Polsce.

Co zyskują specjaliści od sourcingu?

Specjaliści sourcingu zdobywają praktyczną wiedzę o polskim rynku mieszkaniowym i uczą się, jak rozpoznać inwestycyjne nieruchomości, jak wycenić wartość nieruchomości i na co zwrócić uwagę przy nabyciu. Jest to również dobry sposób na przygotowanie do pierwszego flipu lub rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej w branży inwestycyjnej.

Samotny fliper mieszkaniowy czy współpraca ze skupem – którą ścieżkę wybrać?

Zastanawiając się nad wyborem między flippingiem a współpracą z firmą pokroju Awentina, warto przeanalizować zalety i wady każdej ścieżki inwestowania w nieruchomości.

• Ryzyko inwestycyjne – samodzielne kupowanie nieruchomości wiąże się z ryzykiem technicznym, podatkowym i prawnym, jak np. błędne oszacowanie wartości nieruchomości czy konieczność rozliczenia podatku VAT.
• Koszty – zakupie mieszkań i ich remont wiąże się z dużym kapitałem początkowym oraz dodatkowymi kosztami operacyjnymi.
• Zysk – flipping może dawać kilkadziesiąt tysięcy złotych zysku, ale jednocześnie niesie większe ryzyko podatkowe (np. podatek dochodowy od osób fizycznych czy podatek od sprzedaży nieruchomości).

Korzyści współpracy z Awentin

1. Szybki i pewny zysk

Dzięki gotówce, którą dysponuje firma, osoby współpracujące nie muszą kupować nieruchomości samodzielnie ani martwić się o kredyt hipoteczny. To znacznie upraszcza cały proces.

2. Proste procedury i przejrzystość

Współpraca z Awentinem opiera się na zrozumiałych zasadach – każda umowa jest przejrzysta, a transakcje zgodne z przepisami prawa i księgi wieczystej.

3. Etyczny biznes

Flipping nieruchomości wymaga nie tylko wiedzy technicznej, ale i etyki. Awentin działa w sposób transparentny i uczciwy – to coraz popularniejszy model działania w Polsce, łączący inwestowanie i wartości.

4. Profesjonalne wsparcie ekspertów

Zespół Awentin pomoże Ci rozliczyć flipping, uniknąć błędów prawnych oraz podatkowych i skutecznie inwestować na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

5. Możliwość szybkiego rozwoju kariery

Już pierwszy flip, wykonany pod okiem specjalistów Awentin, może przynieść nie tylko zysk, ale i cenną wiedzę oraz kontakty. Dzięki temu zbudujesz stabilny portfel inwestycyjny i rozpoczniesz własną ścieżkę w świecie inwestycji w nieruchomości.

Jak zacząć inwestować na rynku nieruchomości?

Jak już wiesz z tego artykułu, flipping mieszkań to nie tylko coraz popularniejszym sposobem na zarobek, ale też działalność wymagająca kapitału, wiedzy, wyczucia oraz odpowiedniego rozliczenia podatkowego. Wybierając współpracę z Awentin, eliminujesz większość ryzyk i możesz legalnie oraz bezpiecznie zarabiać na flippingu nieruchomości bez konieczności nabycia lokali i budynków na własność.

Jeśli chcesz zacząć działać na rynku nieruchomości z Awentinem, wystarczy skontaktować się z nami i zgłosić zainteresowanie współpracą w zakresie sourcingu lub flippingu. Szczegółowo przedstawimy Ci proces, pomożemy rozliczyć ewentualny podatek VAT oraz inne podatki dochodowe, a także zaproponujemy najlepszy model inwestycyjny.

Wyobraź sobie, że mieszkasz za granicą. Wyjechałeś wiele lat temu, tam pracujesz i tam jest Twoje miejsce do życia. Nagle otrzymujesz wiadomość, że odziedziczyłeś lokal w Polsce. Co zrobić w takiej sytuacji? Pewnie najlepszym wyjściem będzie sprzedaż. Jednak jak to zrobić na odległość? W takich sytuacjach pomagamy na co dzień. Przeczytaj, jak sprzedać mieszkanie w Polsce, będąc za granicą.

Wyzwania przy sprzedaży nieruchomości w Polsce na odległość

Proces sprzedaży nieruchomości w kraju gdy mieszkasz poza Polską, może wydawać się skomplikowany. Wymaga odpowiedniej wyceny nieruchomości, dopełnienia formalności, zapewnienia bezpieczeństwa transakcji i sprawnego przetransferowania pieniędzy. Jakie trudności możesz napotkać?

Formalności urzędowe przy sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania lub domu w Polsce wymaga dopełnienia licznych formalności. Właściciel nieruchomości musi zadbać o kwestie związane z przygotowaniem odpowiednich dokumentów, odwiedzić notariusza czy bank oraz – w niektórych przypadkach – zdobyć odpowiednie zaświadczenia, np. o braku zadłużenia. Kiedy przebywasz poza granicami kraju, osobiste dopełnienie tych formalności może być problematyczne.

Dodatkowym utrudnieniem jest zdobycie pełnomocnictwa. Jeśli nie chcesz podróżować do Polski, możesz sporządzić dokument u notariusza w kraju zamieszkania, jednak jest to dość czasochłonne. Błędnie sporządzone pełnomocnictwo może jednak skutkować odrzuceniem przez polskiego notariusza i koniecznością ponowienia całej procedury.

Zaufanie do kupującego

Czy kupujący rzeczywiście zapłaci i dopełni wszystkich formalności? Czy dojdzie do podpisania umowy? Sprzedający z zagranicy często obawiają się, że po podpisaniu  przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący nie wywiąże się z transakcji. W przypadku klientów kredytowych proces uzyskania finansowania może się przeciągnąć. Jeśli przylecisz do Polski specjalnie na finalizację transakcji, a ta nie dojdzie do skutku, poniesiesz duże koszty i stracisz czas.

Problematyczne bywają także kwestie zadatku oraz terminu zapłaty. W przypadku sprzedaży na odległość ważne jest, aby umowa była odpowiednio zabezpieczona, a kupujący wpłacił zaliczkę lub zadatek, który będzie gwarancją dla sprzedającego.

Transfer pieniędzy poza terytorium Polski

Po zbyciu nieruchomości istotnym problemem staje się transfer środków do kraju zamieszkania sprzedającego. Przelewy międzynarodowe w bankach wiążą się często z wysokimi opłatami oraz niekorzystnymi kursami przewalutowania. Niektóre kraje wymagają dodatkowych dokumentów potwierdzających legalność pochodzenia środków.

Czasem sprzedający decydują się na przewiezienie gotówki osobiście. To jednak może być ryzykowne, zwłaszcza przy dużych kwotach.

Bezproblemowa sprzedaż mieszkania w Polsce, będąc za granicą

Na szczęście istnieją sposoby, dzięki którym sprzedaż na odległość można przeprowadzić bezproblemowo.

Cezary Nocula, Założyciel Awentin: W kwestii sprzedaży domów czy mieszkań na odległość wszystko da się zrobić. Kwestia tylko chęci i zaangażowania.

W skupie nieruchomości Awentin inwestycje znamy je doskonale, ponieważ mamy duże doświadczenie w obsłudze tego rodzaju spraw. Doradzamy klientom, jak sprzedać mieszkanie w Polsce, będąc za granicą, by uniknąć problemów prawnych i formalnych. Podpowiadamy, jak zrobić to szybko, sprawnie i opłacalnie. Wiele formalności przejmujemy na siebie, dzięki czemu zaangażowanie właściciela jest ograniczone do niezbędnego minimum.

HISTORIE KLIENTÓW AWENTINA

🟩 Pan Bogdan – sprzedaż mieszkania w ekspresowym tempie

Pan Bogdan, po 20 latach spędzonych w Szwecji, wrócił do Polski, aby uregulować sprawy spadkowe po rodzicach. Niespodziewanie odziedziczył jeszcze jedną nieruchomość, a jego wylot był zaplanowany już za 7 dni. Nie miał czasu na załatwianie spraw formalnych i postanowił skorzystać z pomocy naszych ekspertów. Dzięki szybkiej reakcji i profesjonalnemu podejściu udało się szybko sprzedać mieszkanie, a pan Bogdan wrócił do Szwecji z pieniędzmi na czas.

🟩 Pan Wasyl – sprzedaż bez obecności w Polsce

Pan Wasyl, obywatel Ukrainy, zdecydował się na sprzedaż mieszkania i garażu w Polsce. Musiał jednak opuścić kraj w ciągu tygodnia i nie miał możliwości powrotu. W Awentin odkupiliśmy jego mieszkanie od ręki.

Problem pojawił się w związku z garażem, który był na oddzielnej księdze wieczystej i dotyczyło go prawo pierwokupu od miasta. Aby załatwić tę sprawę, potrzebowaliśmy jeszcze około miesiąca. Pan Wasyl tego czasu nie miał. Dzięki pełnomocnictwu notarialnemu przekazał obsługę transakcji naszym ekspertom, którzy zajęli się całym procesem. Wszystkie formalności załatwiliśmy bez jego fizycznej obecności, a pieniądze trafiły na jego konto.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości 

Najlepszym sposobem na sprawne załatwienie spraw na odległość jest ustanowienie pełnomocnika, który zajmie się wszystkimi formalnościami w Twoim imieniu. Powinna to być osoba zaufana, odpowiedzialna, operatywna i zmotywowana. Dobrze też, jeśli zna polski rynek nieruchomości. Jeśli nie jest to ktoś bliski, warto ustalić odpowiednie wynagrodzenie za pomoc w dopełnieniu formalności. Dzięki temu sprzedaż mieszkania w Polsce będzie odpowiednio zabezpieczona. 

Najlepiej udzielić pełnomocnictwa:

• zaufanej osobie z rodziny lub przyjacielowi,
  
• prawnikowi specjalizującemu się w nieruchomościach,
  
• pracownikowi biura nieruchomości,
  
• pośrednikowi nieruchomości,
• firmie specjalizującej się w kompleksowej obsłudze sprzedaży nieruchomości, np. skupowi nieruchomości.
  

Aby upewnić się, że wszystko przebiegnie zgodnie z planem, niezbędne jest pełnomocnictwo notarialne, które uprawnia do wszystkich czynności prawnych.

O co warto zadbać w kwestii pełnomocnictwa?

🟩 Wskazanie konkretnego rachunku bankowego, na który mają trafić środki ze sprzedaży, aby uniknąć nadużyć.

🟩 Określenie minimalnej kwoty sprzedaży, aby nieruchomość nie została sprzedana poniżej jej rzeczywistej wartości.

🟩 Konsultacja treści pełnomocnictwa z notariuszem w Polsce, aby dokument był zgodny z obowiązującymi przepisami.

Klauzula Apostille, czyli sporządzenia pełnomocnictwa, będąc za granicą

Najlepiej sporządzić pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości w Polsce. Dzięki temu zyskasz pewność, że jest ono wykonane zgodnie z przepisami i może być wykorzystane na terenie całego kraju.

Jeśli jednak nie masz możliwości lub nie chcesz przylatywać do Polski, możesz sporządzić pełnomocnictwo w większości innych krajów.

W tym celu udaj się do notariusza w kraju zamieszkania. Dokument musi zostać opatrzony klauzulą apostille. Jest to międzynarodowe poświadczenie dokumentu, które wydaje Ministerstwo Spraw Zagranicznych danego kraju lub inna upoważniona instytucja.

Po uzyskaniu klauzuli dokument musisz dostarczyć do Polski w oryginale. Tam musi zostać przetłumaczony przez tłumacza przysięgłego na język polski. Dopiero wtedy będzie upoważniać do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Warto pamiętać, że treść pełnomocnictwa powinna być skonsultowana z notariuszem w Polsce.

Przykład jednego z klientów Awentina:

Podatek od sprzedaży. Jak uniknąć problemów podatkowych?

Problemem związanym ze sprzedażą mieszkania na odległość są często kwestie podatkowe.

Podatki związane z nieruchomościami płacisz w miejscu, do którego należy nieruchomość. Przykładowo, jeśli nieruchomość jest we Wrocławiu, płacisz je w urzędzie we Wrocławiu. Jeśli nieruchomość jest w Warszawie, płacisz w Warszawie itd.

Podatek dochodowy opłacasz w miejscu, w którym masz rezydencję podatkową, czyli tam, gdzie przebywasz większą część roku.

Podatki od sprzedaży nieruchomości zazwyczaj należy zapłacić w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Warto jednak sprawdzić, czy nie obowiązuje Cię podwójne opodatkowanie w kraju zamieszkania.

Aby uniknąć problemów, najlepiej:

• skorzystać z usług z doradcy podatkowego i skonsultować się z urzędem skarbowym w Polsce i w kraju zamieszkania,
  
• posiadać akt notarialny sprzedaży, który może być wymagany do poświadczenia legalności pozyskanych środków (dokument ten może zostać przesłany przez pełnomocnika).
  

Jak bezpiecznie przetransferować pieniądze za granicę?

Wyzwaniem, które pojawia się po sprzedaży domu lub mieszkania, jest kwestia przetransferowania środków do kraju zamieszkania. Jak najkorzystniej przesłać pieniądze do swojego kraju? Masz kilka opcji.

• Przelew bankowy – to wygodny i prosty sposób. Jednocześnie jednak nie jest zwykle optymalny finansowo ze względu na wysokie opłaty i niekorzystne przewalutowanie.
  
• Wise – to sposób sprawdzony przez klientów Awentin. Wise jest międzynarodową, dużą korporacją, która specjalizuje się w przelewach międzynarodowych. Stanowi tańszą alternatywę, ponieważ zapewnia korzystniejsze przewalutowanie.
• Osobisty przewóz gotówki – to opcja możliwa, ale ryzykowna, szczególnie przy wysokich kwotach i podróży poza Unię Europejską.
  

Czy mogę sprzedać mieszkanie w Polsce, jeśli mieszkam za granicą?

Jak widzisz, sprzedaż mieszkania czy domu na odległość, również, jeśli przebywasz za granicą, jest możliwa. Wiele zależy przede wszystkim od wyboru odpowiedniego pełnomocnika, który będzie wiedział, na co zwrócić uwagę i o co zadbać w całym procesie. Formalności w takiej sytuacji jest sporo, a każdy błąd może kosztować czas i pieniądze. Dlatego wybór osoby czy firmy z doświadczeniem w tego rodzaju sytuacjach może mieć kluczowe znaczenie.

Odezwij się do nas, jeśli zależy Ci na szybkim, sprawnym i bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji sprzedaży nieruchomości na odległość. Zyskasz partnera, na którym możesz polegać. Oferujemy zakup nieruchomości praktycznie od ręki. Rozwiążemy Twoje sprawy w kraju, a Ty spokojnie zaczekasz na gotówkę w swoim miejscu zamieszkania.

Egzekucja komornicza to stresująca sytuacja, która może dotknąć każdego z powodu nagłych problemów finansowych. Jak pozbyć się komornika oraz jakie kroki podjąć, by uniknąć egzekucji komorniczej? Jak zabezpieczyć swoje mieszkanie oraz na jakie formalności należy zwrócić uwagę podczas postępowania egzekucyjnego? Działając szybko i mądrze, można uniknąć dodatkowych kosztów związanych z egzekucją.

Czym jest egzekucja komornicza?

Egzekucja komornicza to proces, w którym komornik sądowy podejmuje działania w celu odzyskania długu od dłużnika. Jest to jeden z najbardziej skutecznych sposobów odzyskania długu, ale może również mieć poważne konsekwencje dla dłużnika. Komornik, działając na podstawie prawomocnego orzeczenia tytułu wykonawczego, ma prawo do zajęcia majątku dłużnika, w tym nieruchomości, ruchomości, wynagrodzenia czy środków na koncie bankowym. Egzekucja komornicza może prowadzić do znacznych trudności finansowych i stresu, dlatego ważne jest, aby dłużnik znał swoje prawa i możliwości obrony.

Rodzaje egzekucji komorniczej

Istnieją różne rodzaje egzekucji komorniczej, które komornik może zastosować w zależności od sytuacji dłużnika i rodzaju długu:

Egzekucja z nieruchomości

Komornik może zajmować nieruchomości dłużnika, takie jak mieszkania czy domy, w celu ich sprzedaży na licytacji i zaspokojenia wierzyciela. Jest to często stosowane w przypadku większych długów.

Egzekucja z ruchomości

Komornik może zajmować ruchomości dłużnika, takie jak samochody, meble, sprzęt elektroniczny itp. Te przedmioty są następnie sprzedawane, a uzyskane środki przeznaczane na spłatę długu.

Egzekucja z wynagrodzenia

Komornik może zajmować część wynagrodzenia dłużnika, co oznacza, że pracodawca jest zobowiązany do przekazywania części pensji bezpośrednio na konto komornika.

Egzekucja z konta bankowego

Komornik może zajmować środki pieniężne znajdujące się na koncie bankowym dłużnika. Bank jest zobowiązany do zablokowania odpowiedniej kwoty i przekazania jej komornikowi.

Każdy z tych rodzajów egzekucji komorniczej ma swoje specyficzne procedury i konsekwencje, dlatego ważne jest, aby dłużnik był świadomy swoich praw i możliwości obrony.

Od jakiej kwoty komornik może zająć mieszkanie?

W niektórych przypadkach możliwe jest zatrzymanie egzekucji przed licytacją, jeśli zadłużenie wynosi mniej niż 1/20 wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 9521 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, egzekucja z nieruchomości nie zostanie przeprowadzona, jeśli kwota zadłużenia nie przekracza tej proporcji. Jeżeli wartość mieszkania wynosi 500 tys. zł, a dług to mniej niż 25 tys. zł, istnieje szansa na uniknięcie licytacji. Wymaga to jednak aktywnych działań ze strony dłużnika.

Jednak w praktyce nie istnieje dolna granica zadłużenia, od której komornik może rozpocząć egzekucję z nieruchomości. Jeżeli komornik nie znajdzie innego majątku, z którego może zająć wierzytelność, przechodzi do zajęcia nieruchomości. Prawomocnym orzeczeniem tytuł wykonawczy daje komornikowi prawo do zajęcia mieszkania nawet przy stosunkowo niskim zadłużeniu.

Jak przebiega postępowanie egzekucyjne?

Postępowanie egzekucyjne rozpoczyna się, gdy wierzyciel zażądał podjęcia zawieszonego postępowania lub wniósł o dalsze prowadzenie postępowania. Po wysłaniu wezwania do zapłaty masz dwa tygodnie na uregulowanie długu. Jeżeli nie dokonasz spłaty zadłużenia, komornik wprowadza wpis do księgi wieczystej, co uniemożliwia sprzedaż nieruchomości bez jego zgody. Pamiętaj, że każda czynność komornika zwiększa koszty egzekucji, w tym opłaty sądowe, odsetki oraz koszty komornika. Dłużnicy mogą złożyć skargę na czynności komornika, jeśli te nie są zgodne z przepisami.

Kiedy komornik może odstąpić od egzekucji?

Komornik nie ma prawa samodzielnie odstąpić od egzekucji, gdyż działa na podstawie wniosku wierzyciela. Istnieją jednak sytuacje, w których może dojść do umorzenia postępowania egzekucyjnego. Przede wszystkim, jeśli dłużnik nie ma majątku, z którego można egzekwować dług, egzekucja może zostać umorzona. 

Jeśli natomiast dłużnik posiada nieruchomość lub inne wartościowe składniki majątku, egzekucja będzie kontynuowana, niezależnie od jego trudności finansowych.

Warto podkreślić, że umorzenie egzekucji nie jest równoznaczne z umorzeniem długu. To częsty błąd popełniany przez dłużników, którzy przedwcześnie uznają, że sprawa została zakończona na ich korzyść. Wierzyciel może w przyszłości ponowić postępowanie egzekucyjne, jeśli zmienią się okoliczności finansowe dłużnika.

Jak opóźnić egzekucję z nieruchomości?

W obliczu zbliżającej się licytacji nieruchomości dłużnicy mogą rozważyć różne strategie mające na celu opóźnienie postępowania egzekucyjnego. Oto trzy sposoby, które mogą okazać się skuteczne:

Zaskarżenie operatu szacunkowego

Dłużnik ma prawo zakwestionować operat szacunkowy, czyli wycenę nieruchomości. Choć nowelizacja ustawy ogranicza możliwość podważania wyceny, wciąż istnieje możliwość złożenia skargi do sądu. Tego typu działanie może opóźnić licytację, jednak nie zatrzyma postępowania egzekucyjnego na stałe. 

Warto pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 ustawy. Kluczowe jest, aby skonsultować się z prawnikiem, który pomoże w przygotowaniu odpowiednich dokumentów oraz strategii działania. 

Kontakt z komornikiem

Komornik sądowy to urzędnik, którego działania opierają się na wniosku wierzyciela. Warto jednak pamiętać, że regularny kontakt z komornikiem i przedstawienie planu spłaty długu może wpłynąć na tempo postępowania. Komornik może spowolnić działania, jeśli widzi, że dłużnik aktywnie próbuje uregulować swoje zobowiązanie. Im lepsza komunikacja z komornikiem, tym większa szansa na opóźnienie dalszego prowadzenia postępowania i uzyskanie dodatkowego czasu na spłatę zadłużenia.

Czy wyjazd za granicę pomoże mi uniknąć postępowania egzekucyjnego?

Ucieczka przed komornikiem za granicę nie jest rozwiązaniem problemów z długami. Choć sam wyjazd nie jest nielegalny, mało prawdopodobne jest, aby przyniósł oczekiwane efekty. Ukrywanie się przed komornikiem nie wstrzymuje egzekucji ani nie zatrzymuje naliczania kosztów postępowania oraz odsetek.

Dodatkowo ucieczka ta może wiązać się z ryzykiem prawnych konsekwencji. Zgodnie z art. 300 kodeksu karnego, dłużnik, który w obliczu grożącej niewypłacalności usiłuje udaremnić zaspokojenie swojego wierzyciela poprzez ukrywanie, zbywanie czy niszczenie majątku, może zostać ukarany pozbawieniem wolności do lat trzech.

Warto również pamiętać, że wierzyciel ma prawo wystąpić o europejski tytuł egzekucyjny, co umożliwia wszczęcie egzekucji w innym kraju. W obliczu tych faktów lepiej jest podjąć konstruktywne kroki w celu rozwiązania problemów finansowych, zamiast decydować się na ucieczkę.

Sposoby na pozbycie się komornika

W obliczu egzekucji komorniczej warto poznać różne strategie, które mogą pomóc w rozwiązaniu problemów finansowych i uniknięciu niekorzystnych konsekwencji.

Negocjacje z wierzycielem

Negocjacje z wierzycielem mogą być kluczowym narzędziem do rozwiązania problemów finansowych. Wielu wierzycieli preferuje szybsze otrzymanie części kwoty niż czekanie na długotrwały proces egzekucyjny. Negocjacje mogą zakończyć się obniżeniem kwoty długu lub ustaleniem dogodniejszego harmonogramu spłaty, co pozwala uniknąć dalszych kosztów egzekucji i skomplikowanych postępowań komorniczych.

Szybka sprzedaż nieruchomości

Egzekucja komornicza to trudna sytuacja, która wymaga jednocześnie szybkich i przemyślanych działań. Jednym z najskuteczniejszych sposobów uniknięcia licytacji komorniczej jest szybka sprzedaż mieszkania przed jego zajęciem przez komornika. Znalezienie kupca, który zapłaci odpowiednią cenę, pozwala na spłatę długu i uniknięcie dodatkowych kosztów związanych z licytacją. Warto rozważyć współpracę z ze skupem nieruchomości zadłużonych, ponieważ często oferują szybką wypłatę gotówki i pomagają w załatwieniu formalności związanych z postępowaniem komorniczym.

Historia naszego Klienta: Pan Artur i jego droga do stabilności finansowej

Pan Artur znalazł się w trudnej sytuacji życiowej. Zmagał się z egzekucją komorniczą z tytułu alimentów, a rosnące problemy finansowe wpływały na jego życie osobiste, prowadząc do ogromnego stresu. Wiedział, że musi podjąć zdecydowane kroki, aby wyjść z kryzysu.

Pierwszym krokiem było zrozumienie, że niezbędna będzie sprzedaż jego nieruchomości, aby spłacić długi. Problem polegał jednak na konieczności uzyskania zgody byłej żony, co w obliczu napiętej relacji wydawało się trudne. Rozmowy były emocjonalne, a zaufanie – minimalne.

W Awentin nie poddaliśmy się. Nasi specjaliści natychmiast przystąpili do działania, podejmując negocjacje z byłą żoną Pana Artura. Staraliśmy się zrozumieć jej obawy i przekonać do korzyści płynących ze sprzedaży. Po kilku otwartych rozmowach udało nam się osiągnąć porozumienie. Była żona Pana Artura zgodziła się na sprzedaż nieruchomości, co stanowiło kluczowy krok w kierunku jego wyzwolenia finansowego.

Dzięki współpracy z zespołem Awentin proces sprzedaży nieruchomości przebiegł sprawnie. Udało nam się znaleźć kupca, który zaoferował satysfakcjonującą cenę, co pozwoliło Panu Arturowi spłacić wszystkie zobowiązania związane z alimentami.

Jednak to nie był koniec historii. Po sprzedaży nieruchomości Pan Artur zyskał dodatkowe fundusze, które umożliwiły mu rozpoczęcie nowego rozdziału w życiu. Nasz zespół pomógł mu znaleźć nowe mieszkanie, spełniające jego potrzeby i mieszczące się w nowym budżecie.

Pan Artur nie tylko spłacił swoje długi, ale także zyskał komfortowe miejsce do życia. Teraz, z większym spokojem, może skupić się na przyszłości, oddychając pełną piersią i ciesząc się życiem bez obciążeń finansowych.

Sprzedaj zadłużoną nieruchomość z Awentin i zacznij oddychać pełną piersią

Masz dług i nie wiesz, co z tym zrobić? Zmaganie się z problemami finansowymi potrafi być przytłaczające, ale jest na to rozwiązanie. Sprzedaż zadłużonej nieruchomości to skuteczny sposób na uwolnienie się od obciążeń. 

Umożliwimy Ci spłatę długów i uniknięcie dodatkowych kosztów związanych z egzekucją. Nie pozwól, aby kłopoty finansowe ograniczały Twoje życie i rozpocznij nowy rozdział. Dzięki naszemu doświadczeniu oraz sprawnej obsłudze cały proces stanie się dla Ciebie prosty i bezstresowy.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby otrzymać wsparcie, które pomoże Ci odzyskać spokój i stabilność finansową.

Partnerem merytorycznym treści jest Kancelaria Pewnie.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest możliwa. Może wydawać się skomplikowana, ale w rzeczywistości jest to dość powszechna praktyka. W Polsce wiele mieszkań jest finansowanych kredytem hipotecznym, dlatego rynek nieruchomości uwzględnia tego rodzaju transakcje. W artykule omówimy, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jakie są konieczne formalności oraz na co warto zwrócić uwagę.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy to konieczne?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym może być konieczna w wielu życiowych sytuacjach. Do najczęstszych powodów należą:

1. Zmiana sytuacji życiowej – narodziny dziecka, rozwód, zmiana miejsca pracy czy potrzeba przeprowadzki do innego miasta lub kraju często powodują konieczność sprzedaży nieruchomości.
   
2. Problemy finansowe – trudna sytuacja ekonomiczna, utrata pracy lub wzrost rat kredytowych (np. na skutek podwyżek stóp procentowych) mogą prowadzić do konieczności pozbycia się zadłużonej nieruchomości.
   
3. Zakup nowego mieszkania – niektórzy właściciele decydują się na sprzedaż obecnej nieruchomości, aby sfinansować zakup nowego mieszkania, lepiej dostosowanego do ich potrzeb.
   
4. Inwestycja lub chęć uzyskania wyższej stopy zwrotu – sprzedaż mieszkania może być podyktowana strategią inwestycyjną, np. gdy jego wartość rynkowa znacznie wzrosła i można je sprzedać z zyskiem.
   
5. Problemy z wynajmem – właściciele, którzy nie mogą znaleźć najemców lub mają trudności z regulowaniem zobowiązań kredytowych, mogą rozważyć sprzedaż nieruchomości, aby uniknąć dalszych strat finansowych.
   
6. Zmiana warunków kredytowania – jeśli bank narzuca niekorzystne zmiany w umowie kredytowej, niektórzy kredytobiorcy mogą podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania i spłacie zadłużenia.
   

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – proces sprzedaży i formalności

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie różni się znacząco od sprzedaży nieruchomości bez kredytu. Różnica polega głównie na dodatkowych formalnościach związanych ze spłatą kredytu hipotecznego i uzyskaniem zgody na wykreślenie hipoteki.

Tak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku:

1. Uzyskanie zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia – bank wystawia dokument potwierdzający wysokość zadłużenia oraz warunki jego spłaty.
   
2. Podpisanie umowy przedwstępnej – dokument powinien mieć formę aktu notarialnego, co zapewni bezpieczeństwo transakcji.
   
3. Spłata kredytu hipotecznego – nabywca mieszkania może przelać odpowiednią kwotę na rachunek banku kredytującego. Przeważnie jednak, kredyt jest spłacany przez kupującego po akcie notarialnym sprzedaży. Jest też możliwa opcja, w której to sprzedający sam spłaca kredyt przed sprzedażą, jednak taka sytuacja jest dość rzadka.
4. Akt przeniesienia własności –  to oficjalny dokument, który potwierdza przekazanie prawa własności do określonej rzeczy (np. nieruchomości, pojazdu, praw majątkowych) z jednej osoby lub podmiotu na drugą.
   
5. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania – po sporządzeniu aktu notarialnego oraz dostarczeniu odpowiedniego zaświadczenia bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie trzeba osobiście udać się do wydziału ksiąg wieczystych, aby dokonać wykreślenia.
   

Kredyt hipoteczny a podatek od sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jego zakupu może obowiązywać podatek w wysokości 19%. Istnieje jednak możliwość uniknięcia podatku, jeśli sprzedający przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe w terminie do końca roku podatkowego następującego po roku sprzedaży. W praktyce oznacza to, że środki uzyskane z takiej transakcji musimy przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, warto zwrócić także uwagę na podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Choć formalnie nie jest to koszt ponoszony przez sprzedającego, jego istnienie może mieć wpływ na negocjacje cenowe – nabywcy często uwzględniają ten podatek w swoim budżecie i oczekują rabatu na zakup mieszkania. W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym PCC nie jest zależny od faktu istnienia hipoteki – liczy się jedynie forma transakcji (rynek wtórny vs pierwotny). Jest to jednak sprawa, o której należy pamiętać przy sprzedaży mieszkania z kredytem i kupnie nowego.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przy sprzedaży nieruchomości to kwestia, którą warto dobrze przemyśleć, aby maksymalnie zoptymalizować cały proces i uniknąć niepotrzebnych kosztów. Wiele kredytobiorców zastanawia się, czy najpierw spłacić kredyt, a dopiero potem sprzedawać nieruchomość, czy też przeprowadzić sprzedaż wraz z obciążeniem hipotecznym. W praktyce najczęściej stosowaną metodą jest spłata kredytu ze środków uzyskanych od kupującego – transakcja odbywa się wtedy przy udziale banku, który na podstawie umowy przedwstępnej oraz aktu notarialnego zwalnia hipotekę po otrzymaniu środków z kredytu nabywcy. To rozwiązanie jest korzystne, ponieważ nie wymaga posiadania własnych oszczędności na wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Warto jednak pamiętać, że niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, zwłaszcza w pierwszych latach jego trwania i jeśli chcemy spłacić w całości kredyt hipoteczny, dlatego przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż dobrze jest sprawdzić zapisy w umowie kredytowej. Kluczowe jest także uzyskanie zaświadczenia z banku o aktualnym saldzie zadłużenia oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki, co znacząco usprawni proces sprzedaży i budzi zaufanie kupujących. Przejrzystość i dobrze przygotowane dokumenty mogą przyspieszyć transakcję oraz zwiększyć szanse na sprzedaż nieruchomości bez zbędnych komplikacji.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym przed jego spłatą?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed jego całkowitą spłatą jest możliwa. W przypadku takiej transakcji, kupujący może spłacić zadłużenie sprzedającego bezpośrednio na rachunek banku lub zaciągnąć nowy kredyt, na podstawie którego spłaci dotychczasowe zobowiązanie sprzedającego. W niektórych przypadkach możliwe jest także przepisanie kredytu hipotecznego na nowego właściciela, ale wymaga to zgody banku i spełnienia odpowiednich warunków.

Kiedy NIE MOŻNA sprzedać mieszkania obciążonego hipoteką?

Teoretycznie nie ma takiego przypadku, ale w praktyce jeżeli suma kredytu przewyższa realną wartość nieruchomości, wtedy taka sprzedaż może nie być możliwa, jeżeli sprzedający z własnej kieszeni nie nadpłaci kredytu. 

Istnieje też możliwość negocjacji z bankiem w tak skrajnej sytuacji, aby zobowiązanie obniżyć – lecz może nie być to prosty proces. 

Jeżeli nie będziemy spłacać przez dłuższy czas kredytu hipotecznego, wtedy bank uruchamia procedury windykacyjne naliczając dodatkowe koszty i finalnie mieszkania trafia na licytację komorniczą, gdzie jest przymusowo sprzedawane.
Niestety niedopłacony kredyt mimo spłaty nieruchomości wciąż pozostaje na kredytobiorcy!

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką?

Listę podstawowych dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania w 2025 roku znajdziesz w osobnym artykule na naszym blogu.

Jedynym dodatkowym dokumentem, gdy sprzedajemy mieszkanie z kredytem jest zaświadczenie, które powinno zawierać poniższe informacje:

🟩 Zaświadczenie z banku o wysokości pozostałego zadłużenia – bank podaje aktualną kwotę kredytu do spłaty.
🟩 Promesa bankowa na wydanie zgody na wykreślenie hipoteki – dokument potwierdzający, że po spłacie kredytu bank wyrazi zgodę na usunięcie wpisu z księgi wieczystej.
🟩 Numer rachunku technicznego do spłaty kredytu – bank podaje specjalny numer konta do jednorazowej spłaty zadłużenia.
🟩  Oświadczenie banku o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu – informacja o ewentualnych kosztach wcześniejszej spłaty.

Gdzie zdobyć ten dokument?

W banku, w którym mamy zaciągnięty kredyt. Zaświadczenie to nie powinno być starsze niż 30 dni przed podpisaniem aktu notarialnego. Czas oczekiwania na dokument zależy od banku i zazwyczaj wynosi od 1 do 7 dni roboczych.

Przykład takiego oświadczenia:

Co się dzieje z kredytem, jeżeli bank w którym go zaciągnąłem już nie istnieje?

Jeśli bank, w którym zaciągnąłeś kredyt, przestaje istnieć, nie oznacza to, że Twój kredyt zostaje anulowany. Zobowiązanie pozostaje w mocy, ponieważ obowiązuje Cię podpisana umowa kredytowa. W praktyce banki nie „znikają”, lecz zazwyczaj są przejmowane przez inne instytucje finansowe.

Co dzieje się z Twoim kredytem w takiej sytuacji?

➡️ Przeniesienie kredytu do nowego banku
Jeśli Twój bank został przejęty, kredyt wraz z warunkami umowy zostaje przeniesiony do nowego banku. Otrzymasz stosowną informację o zmianie wierzyciela, a Twoje zobowiązanie będzie obsługiwane przez nową instytucję na dotychczasowych warunkach.

➡️ Nowe dane do spłaty
Zwykle nowy bank wyśle Ci informację o zmianie numeru rachunku do spłaty kredytu oraz ewentualne nowe dane kontaktowe.

➡️ Gdzie uzyskać zaświadczenie o kredycie?
Jeśli potrzebujesz zaświadczenia o kredycie (np. do sprzedaży nieruchomości), musisz zgłosić się do banku, który przejął zobowiązania Twojego poprzedniego banku. W takim zaświadczeniu znajdą się m.in. informacje o aktualnym stanie zadłużenia oraz ewentualnej hipotece.

➡️ Czy warunki kredytu mogą się zmienić?
Standardowo warunki kredytu pozostają takie same – nowy bank przejmuje umowę w całości, nie może jednostronnie zmieniać oprocentowania, marży ani innych kluczowych warunków, chyba że przewiduje to umowa lub regulamin kredytowy.

➡️ Co w sytuacji likwidacji banku?
W rzadkich przypadkach, gdy bank upada i nie zostaje przejęty przez inną instytucję, jego zobowiązania mogą trafić do zarządcy komisarycznego lub innej instytucji wskazanej przez regulatora (np. Bankowy Fundusz Gwarancyjny). Wówczas kredytobiorca otrzymuje instrukcje dotyczące dalszej spłaty zobowiązania.

Jak ustalić cenę sprzedaży mieszkania?

Ustalając wartość nieruchomości, należy uwzględnić aktualne ceny rynkowe, lokalizację oraz stan techniczny mieszkania. Warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, aby określić realną wartość rynkową nieruchomości. Pełen proces sprzedaży mieszkania opisaliśmy w naszym innym wpisie na blogu.

Czy warto zawyżać cenę?

Niektórzy sprzedający decydują się na zawyżenie ceny mieszkania, aby mieć pole do negocjacji. Jednak zbyt wysoka cena może odstraszyć potencjalnych kupujących i wydłużyć proces sprzedaży. Dlatego najlepiej jest ustalić cenę w oparciu o rynkowe realia i dostosować ją do konkurencyjnych ofert.

Wpływ kredytu hipotecznego na cenę

Teoretycznie, kredyt hipoteczny nie wpływa na cenę mieszkania, jednak w praktyce część kupujących obawia się takich transakcji. Istnieje bowiem ryzyko, że nieruchomość pozostanie obciążona hipoteką poprzedniego właściciela, choć w dobrze przeprowadzonym procesie sprzedaży nie powinno to mieć miejsca. Takie sytuacje zdarzają się jedynie w skrajnych przypadkach zaniedbań formalnych.

Dodatkową trudnością może być uzyskanie kredytu hipotecznego przez nowego nabywcę, zwłaszcza jeśli poprzedni kredyt został zaciągnięty w instytucji pozabankowej, a nie w oficjalnym banku. Może to wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej oraz decyzję banku o przyznaniu finansowania.

W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem często okazuje się znalezienie kupca gotówkowego, który nie musi przechodzić przez procedurę kredytową, np. firmy zajmującej się skupem nieruchomości, takiej jak Awentin.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym w obcej walucie

W przypadku mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym w obcej walucie, proces może być bardziej skomplikowany. Kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, euro lub dolarach amerykańskich wymagają dodatkowych formalności. Przede wszystkim bank może wymagać spłaty kredytu w walucie, w której został on zaciągnięty, co oznacza konieczność przewalutowania środków przez sprzedającego lub kupującego. Ponadto, w przypadku kredytów walutowych może wystąpić ryzyko kursowe, co wpływa na ostateczne koszty transakcji. Przed sprzedażą warto skonsultować się z bankiem i sprawdzić możliwości spłaty zadłużenia oraz warunki wykreślenia hipoteki.

Ryzyko kursowe przy sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym

Ryzyko kursowe to jeden z najważniejszych czynników, który może wpłynąć na ostateczny koszt transakcji. Przykładowo, jeśli kredyt został zaciągnięty w 2008 roku na kwotę 300 000 zł we frankach szwajcarskich (po kursie 2,00 PLN/CHF), oznaczało to zobowiązanie w wysokości 150 000 CHF. Po kilkunastu latach kurs franka wzrósł do 4,50 PLN/CHF, co oznacza, że kredytobiorca wciąż ma do spłaty około 675 000 zł, pomimo regularnego spłacania rat. W takiej sytuacji, nawet jeśli nieruchomość uda się sprzedać za 500 000 zł, to po spłacie kredytu wciąż pozostanie zadłużenie na poziomie 175 000 zł. W praktyce oznacza to, że sprzedaż takiego mieszkania i zakup nowego z kredytem hipotecznym wiąże się podwójnym zadłużeniem.

Dodatkowo, kredytodawcy mogą stosować niekorzystne kursy przewalutowania, przez co faktyczna kwota spłaty może być wyższa niż przewidywana. Kredytobiorca może również ponieść dodatkowe opłaty związane z zamknięciem kredytu walutowego, a także opłaty manipulacyjne za przewalutowanie środków.

Jak uniknąć strat?

Aby zminimalizować ryzyko finansowe, warto:

• Skonsultować się z bankiem i sprawdzić możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie obcej,
  
• Monitorować kurs walutowy i spróbować dokonać spłaty w momencie korzystniejszego kursu,
  
• Rozważyć refinansowanie kredytu i zamianę go na kredyt w złotówkach,
  
• Poradzić się doradcy finansowego, który pomoże oszacować koszty transakcji i ewentualne sposoby ich optymalizacji.
  

Czy warto skorzystać z pomocy pośrednika?

Decyzja o współpracy z biurem nieruchomości zależy od indywidualnych preferencji sprzedającego. Pośrednik może pomóc w znalezieniu kupca, przeprowadzeniu formalności i negocjacjach cenowych. Należy jednak pamiętać, że korzystanie z takiej usługi wiąże się z dodatkowymi kosztami w postaci prowizji, która zazwyczaj wynosi od 1,5% do 3% wartości nieruchomości oraz nie będzie dobrym rozwiązaniem, jeśli odsetki szybko narastają, a sprzedającemu zależy na jak najszybszym pozbyciu się problemu.

Program Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym może wydawać się skomplikowana, jednak istnieją programy, które ułatwiają ten proces. Przykładem jest Program Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości (DSN) oferowany przez PKO Bank Polski. Umożliwia on klientom z trudnościami w spłacie kredytu sprzedaż nieruchomości z pomocą wyspecjalizowanych pośredników, co pozwala uniknąć kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego. Program DSN zapewnia wsparcie na każdym etapie sprzedaży oraz możliwość negocjowania ugód z pozostałymi wierzycielami, co czyni go kompleksowym i dobrowolnym rozwiązaniem dla osób chcących spłacić swoje zobowiązania poprzez sprzedaż zadłużonej nieruchomości.

Program DSN a skup nieruchomości

Program Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości oferowany przez PKO Bank Polski to alternatywa dla sprzedaży mieszkania w skupie nieruchomości, jednak obie opcje różnią się kluczowymi aspektami. Skup nieruchomości to szybkie rozwiązanie, w którym firma inwestycyjna odkupuje mieszkanie, zazwyczaj za cenę niższą od rynkowej, ale w zamian za błyskawiczną transakcję i minimalne formalności. Z kolei DSN pozwala na sprzedaż nieruchomości na rynku otwartym z pomocą pośredników, co może zwiększyć szanse na uzyskanie lepszej ceny, choć proces wymaga więcej czasu i współpracy z bankiem. Wybór między tymi opcjami zależy od priorytetów sprzedającego – czy zależy mu na maksymalizacji zysku, czy na jak najszybszym rozwiązaniu problemu zadłużenia.

Więcej informacji na temat programu znajdziesz na stronie PKO Banku Polskiego – https://www.pkobp.pl/dsn/

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym do skupu nieruchomości – kiedy się opłaca?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką do skupu nieruchomości to opcja, która może być atrakcyjna dla osób potrzebujących szybkiej transakcji i natychmiastowego rozwiązania problemu zadłużenia. Jest to dobre rozwiązanie dla właścicieli, którzy nie mogą pozwolić sobie na długi proces sprzedaży na rynku wtórnym, np. z powodu nagłej potrzeby gotówki, problemów finansowych czy zagrożenia egzekucją komorniczą. Skupy nieruchomości często oferują szybkie decyzje i formalności ograniczone do minimum, co pozwala uniknąć długiego oczekiwania na kupca oraz ryzyka, że transakcja nie dojdzie do skutku.
Z drugiej strony, minusem jest niższa cena sprzedaży – skupy zazwyczaj oferują kwotę niższą niż rynkowa wartość nieruchomości, co może być niekorzystne dla osób, które nie są w pilnej sytuacji i mogą pozwolić sobie na dłuższe poszukiwanie kupca na wolnym rynku. Dla tych, którzy chcą maksymalnie wykorzystać potencjał swojej nieruchomości i uzyskać najwyższą możliwą cenę, lepszym rozwiązaniem będzie standardowa sprzedaż, nawet jeśli wymaga więcej czasu i formalności. Ostateczny wybór zależy więc od indywidualnych okoliczności – jeśli priorytetem jest szybka gotówka i spłata kredytu, skup nieruchomości może być rozsądną opcją, natomiast jeśli celem jest maksymalizacja zysków, warto poszukać tradycyjnego nabywcy.

Mieliśmy klienta, Pana Jacka, który kilka lat temu kupił mieszkanie na kredyt na Wilanowie, ale gdy stopy procentowe nagle poszły w górę, jego rata wzrosła o kilkadziesiąt procent. Przez jakiś czas starał się utrzymać płynność finansową, ale w pewnym momencie zabrakło mu środków na spłatę, a bank zaczął naliczać odsetki karne, które rosły z miesiąca na miesiąc. Każde opóźnienie tylko pogarszało sytuację. Zgłosił się do nas w momencie, gdy jego dług zaczął wymykać się spod kontroli i groziła mu egzekucja komornicza. Dzięki współpracy z Awentinem udało się szybko sprzedać mieszkanie, spłacić zadłużenie i uniknąć dalszych kosztów. Mimo że cena była niższa niż na rynku wtórnym, to w dłuższym okresie i tak wyszedł na plus – nie stracił dodatkowych tysięcy złotych na rosnących odsetkach karnych i kosztach windykacji. Najważniejsze było dla niego odzyskanie finansowego spokoju i możliwość rozpoczęcia nowego rozdziału bez długu na karku.

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Wciąż masz pytania albo wolisz, by ktoś pomógł Ci sprzedać nieruchomość bez nerwów? Nasz skup nieruchomości to jedna z opcji, która pozwala otrzymać gotówkę nawet w ciągu kilku dni, niezależnie od stanu czy dodatkowych formalności.

Jeżeli masz dość zawiłości rynku i zależy Ci na ekspresowej finalizacji, rozważ skorzystanie z usług naszej firmy – to najprostsza droga do szybkiej i bezpiecznej transakcji.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem to temat, który wywołuje liczne pytania – zarówno sprzedających, jak i kupujących. Dla wielu właścicieli nieruchomości obecność lokatora może stanowić poważne wyzwanie podczas transakcji. Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Jakie kroki należy podjąć, aby proces ten przebiegł sprawnie? Przeczytaj i dowiedz się, jak skutecznie i zgodnie z prawem sprzedać taką trudną nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem: wyzwanie czy okazja?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem może być zarówno okazją, jak i wyzwaniem – wszystko zależy od sytuacji prawnej i finansowej lokatora.

Wypłacalny lokator

Twoją nieruchomość zamieszkuje najemca, który regularnie płaci czynsz i wszelkie opłaty związane z najmem? Taki lokal może być kuszącą opcją dla wielu kupujących. Dotyczy to w szczególności inwestorów, którzy szukają mieszkań generujących stabilne przychody. W takiej sytuacji transakcje często odbywają się płynnie, a nieruchomość z najemcą staje się od razu źródłem dochodu dla nowego właściciela.

Lokator bez tytułu prawnego

Jeśli jednak lokator nie płaci czynszu lub zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, sprzedaż może okazać się trudniejsza. Wielu potencjalnych kupujących prawdopodobnie zniechęci się dodatkowymi problemami prawnymi i ryzykiem długotrwałego procesu eksmisyjnego. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być skup nieruchomości, który specjalizuje się w trudnych transakcjach. 

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem – co mówi prawo?

Z prawnego punktu widzenia sprzedaż mieszkania z lokatorem najczęściej jest możliwa. Musisz jednak poinformować nabywcę o lokatorze. Jeśli tego nie zrobisz, a kupujący dowie się po fakcie, możesz zostać posądzony o oszustwo. Sprawa może nawet wylądować w sądzie.

Jeśli lokator ma ważną umowę najmu, nowy właściciel nieruchomości wstępuje automatycznie w prawa i obowiązki wynajmującego. Lokator może pozostać w mieszkaniu do zakończenia umowy najmu na wcześniej obowiązujących warunkach. Ważne, aby wszystkie strony transakcji były poinformowane o zmianach i dogadały się między sobą co do ewentualnych modyfikacji zasad najmu itp.

Bezprawne zajęcie lokalu

Kiedy Twój najemca przestał wywiązywać się z warunków umowy (np. nie płaci czynszu) lub umowa najmu wygasła, również możesz sprzedać lokal. Jak wspomnieliśmy, nowy właściciel powinien jednak wiedzieć o całej sytuacji. 

Najprawdopodobniej będzie on musiał zająć się eksmisją lokatora, a postępowanie eksmisyjne bywa w Polsce skomplikowane i czasochłonne – może potrwać nawet kilka lat. Zanim nastąpi eksmisja, to nowy właściciel zobowiązany będzie do regulowania czynszu i wszelkich opłat. Z tego powodu z pewnością konieczne będzie obniżenie ceny mieszkania do poziomu ok. 30-70 % wartości rynkowej.

Osoba, która przebywa w Twoim mieszkaniu, jest w nim zameldowana? Nie oznacza to, że ma prawo zajmować lokal. Możesz spróbować wymeldować takiego lokatora, choć proces ten bywa długotrwały i nie zawsze jest skuteczny. Fakt zameldowania może zniechęcić potencjalnych nabywców, ale nie stanowi formalnej przeszkody w sprzedaży mieszkania.

Jeśli natomiast osoba zameldowana w mieszkaniu nie przebywa w nim, proces jej wymeldowania będzie prawdopodobnie łatwiejszy. Takie prawo daje Ci ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Sprawę załatwisz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla miejsca meldunku, wypełniając stosowne dokumenty. Możesz to zrobić przed sprzedażą nieruchomości. Po jej zbyciu bez trudu zrobi to także nowy właściciel.

Meldunek w Polsce – co warto wiedzieć?

W Polsce występuje obowiązek meldunkowy. Oznacza to, że każda osoba przebywająca na terytorium kraju dłużej niż 3 miesiące powinna zgłosić swoje miejsce pobytu do odpowiedniego urzędu. Można to zrobić:

• w urzędzie lub przez internet,
• osobiście lub przez pełnomocnika. 

Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Meldunek to czynność administracyjna, która służy wyłącznie celom ewidencyjnym, czyli informuje władze o tym, gdzie dana osoba faktycznie mieszka. Sam fakt zameldowania nie zapewnia jednak żadnych praw do lokalu, w którym dana osoba jest zameldowana.

Innymi słowy, obowiązek meldunkowy w Polsce pełni funkcję informacyjną i organizacyjną. Nie daje zameldowanej osobie żadnych dodatkowych uprawnień związanych z użytkowaniem czy własnością nieruchomości.

Jak wymeldować kogoś z domu lub z mieszkania?

Jak już wcześniej wspomnieliśmy – w przypadku gdy zameldowana osoba faktycznie nie mieszka w Twoim lokalu, z łatwością załatwisz taką sprawę. Nie potrzebujesz zgody zameldowanego, by legalnie go wymeldować. Skoro bowiem lokator opuścił swoje miejsce zamieszkania podane w meldunku, oznacza to, że nie dopilnował obowiązku wymeldowania i zameldowania się w nowym miejscu pobytu. Jako właściciel nieruchomości, możesz więc zrobić to za niego.

Takie prawo daje Ci ustawa o ewidencji ludności. Wymeldowanie wskazanej osoby załatwisz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla miejsca meldunku. Musisz złożyć wniosek i dołączyć do niego dowody, które świadczą o opuszczeniu lokalu przez zameldowaną osobę.

Najlepiej załatwić to przed sprzedażą nieruchomości, jednak po jej zbyciu bez trudu zrobi to także nowy właściciel lokalu.

Jak pozbyć się zameldowanego lokatora?

Sprawa komplikuje się, gdy osoba zameldowana wciąż przebywa w Twoim lokalu. Jak wspomnieliśmy, zameldowanie nie oznacza posiadania prawa do mieszkania ani użytkowania lokalu. Oznacza jedynie rejestrację adresu jako miejsca pobytu danej osoby.

Niemniej pozbycie się lokatora – niezależnie czy jest zameldowany, czy nie – bywa w Polsce problematyczne. Zgodnie z prawem nie możesz zrobić tego na własną rękę.

Wniosek o eksmisję możesz złożyć do sądu, jeśli lokator przebywa w Twoim lokalu bezprawnie. Dokładny sposób wszczęcia procedury eksmisyjnej zależy od okoliczności sprawy. Zawsze jednak postępowanie eksmisyjne jest skomplikowane i czasochłonne – może potrwać nawet kilka lat.

Ochrona lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym

Dodatkowo polskie prawo chroni lokatorów, zwłaszcza osoby w trudnej sytuacji życiowej. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że eksmisja nie może być przeprowadzana:

• w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca), jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego,
• bez zapewnienia lokalu socjalnego dla osób, którym takie prawo przysługuje (np. rodzin z dziećmi, osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży).

Kiedy nie można sprzedać mieszkania z lokatorem?

W wyjątkowych sytuacjach polskie prawo zabrania sprzedawać mieszkania z lokatorem lub nakłada w związku z tym pewne ograniczenia.

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem w przypadku dożywocia?

Specyficzną sytuacją, w której nie można sprzedać mieszkania z lokatorem, jest umowa dożywocia – jeśli dożywotnik nie wyraża na to zgody. O co dokładnie chodzi?

Umowa dożywocia to rodzaj umowy, na mocy której właściciel nieruchomości (tzw. dożywotnik) przenosi własność swojej nieruchomości na rzecz innej osoby. W zamian osoba ta ma obowiązek zapewnienia mu dożywotniej opieki. Zdarza się tak na przykład, kiedy rodzice przepisują mieszkanie dziecku. Warunkiem jest zapewnienie odpowiedniej opieki rodzicom, a niekiedy także możliwość pozostania w lokalu do końca życia.

Sprzedaż takiego mieszkania jest możliwa jedynie za zgodą dożywotnika. Co więcej, wszelkie obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na nowego właściciela. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy nabywca dogada się z dożywotnikiem i zaoferuje mu zapłatę za odstąpienie od umowy. Tego rodzaju ustalenia powinny jednak zawsze być konsultowane z prawnikiem.

Prawo pierwokupu a sprzedaż mieszkania

Problematyczna bywa także sprzedaż mieszkania z najemcą komunalnym. Nie oznacza to jednak, że taka transakcja nie jest możliwa. Lokator może mieć prawo pierwokupu nieruchomości. Innymi słowy, właściciel ma obowiązek zaoferować mu kupno w pierwszej kolejności. Dopiero kiedy najemca nie wyrazi chęci nabycia lokalu, może on zostać wystawiony na rynku.

Eksmisja lokatora „na bruk”

Zgodnie z polskim prawem „eksmisja na bruk” – czyli usunięcie niechcianego lokatora bez zapewnienia mu lokalu zastępczego – jest zabroniona. Nawet w przypadku, gdy sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, eksmitowana osoba nie może pozostać bez dachu nad głową. W takiej sytuacji komornik musi skierować lokatora do noclegowni lub schroniska, jeżeli nie ma on innej możliwości zamieszkania.

Wszystko to sprawia, że procedury eksmisyjne ciągną się latami. Jeśli nie chcesz angażować się w tak długotrwały i stresujący proces, możesz rozważyć sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem.

Jak sprzedać nieruchomość z lokatorem? Praktyczne porady

Sprzedaż nieruchomości z lokatorem bywa bardziej skomplikowana od standardowej transakcji. Trudność może polegać przede wszystkim na znalezieniu zainteresowanego nabywcy.

Cały proces wymaga odpowiedniego przygotowania i strategicznego podejścia. Twoje działania powinny w dużym stopniu zależeć od lokatora, który zamieszkuje lokal.

Jeśli lokator regularnie opłaca czynsz i dba o mieszkanie, sprzedaż nieruchomości będzie prawdopodobnie stosunkowo prosta.

• Przygotuj pełną dokumentację, w tym zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czy umowę najmu, aby nowy właściciel wiedział, na jakich warunkach najemca korzysta z lokalu.
• Bądź także gotowy na to, że potencjalny nabywca będzie chciał obejrzeć nieruchomość przed podjęciem decyzji. Ustal to odpowiednio wcześniej z najemcą. Musi mieć świadomość, że przez jakiś czas w mieszkaniu będą pojawiały się różne osoby.

Jeżeli lokator przestał płacić czynsz lub umowa najmu wygasła:

• Zawczasu poinformuj potencjalnych kupców o tej sytuacji. Oszczędzisz sobie i im sporo czasu.
• Weź pod uwagę, że możliwość prezentacji nieruchomości zainteresowanym może być w takiej sytuacji utrudniona. Przemyśl, jak rozwiązać ten problem. To ważne, ponieważ indywidualny nabywca prawdopodobnie nie zdecyduje się na transakcję, jeśli nie zobaczy wcześniej lokalu.
• Odpowiednio obniż cenę mieszkania. Transakcja będzie wiązała się z trudnościami dla nabywcy. Jeśli więc zobaczy cenę rynkową, raczej nie podejmie ryzyka.
• Rozważ współpracę ze skupem nieruchomości. Takie firmy specjalizują się w trudnych przypadkach i są w stanie kupić lokal nawet bez wcześniejszego oglądania.

Jeśli w mieszkaniu jest zameldowana osoba, która nie zajmuje go fizycznie, warto podjąć próbę jej wymeldowania przed sprzedażą. Choć meldunek nie daje prawa do mieszkania, może być to dla kupujących dodatkowy problem. Lepiej więc wyjaśnić sytuację prawną przed rozpoczęciem transakcji.

Trudna transakcja: jak skutecznie sprzedać zajmowaną nieruchomość

W sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu lub zajmuje mieszkanie bez umowy, sprzedaż nieruchomości zwykle bywa skomplikowana. Znalezienie zainteresowanego kupca może zająć miesiące, a nawet lata. Właściciele takich lokali tracą mnóstwo czasu, pieniędzy i nerwów. Próby przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego na własną rękę również kończą się często niepowodzeniem. Ostatecznie i tak nie udaje się załatwić pomyślnie sprawy.

Aby uniknąć długotrwałego i stresującego procesu, często lepiej od razu zwrócić się do skupu nieruchomości. Firmy takie specjalizują się w trudnych przypadkach i oferują szybką, choć nieco niższą wycenę. W zamian nie musisz czekać na długotrwałe postępowanie sądowe, starać się na własną rękę usunąć lokatora czy bezskutecznie poszukiwać kupca.

Decydując się na współpracę ze skupem, możesz liczyć na natychmiastową gotówkę. Nie musisz także martwić się formalnościami i dokumentami. Pracownicy skupów nieruchomości mają doświadczenie i wiedzą, jak załatwić nawet najtrudniejsze sprawy. Dzięki temu lokatorzy w ciągu kilku dni przestają być Twoim problemem.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem do skupu nieruchomości – od czego zacząć?

Chcesz wiedzieć, ile możesz zarobić, sprzedając mieszkanie z lokatorem do skupu?

Wypełnij bezpłatny i niezobowiązujący FORMULARZ WYCENY.

W ciągu 24 godzin otrzymasz szacunkową wycenę. Na tej podstawie zdecydujesz, czy chcesz powierzyć nam swoją nieruchomość. Jeśli Twoja decyzja będzie pozytywna, poprowadzimy Cię krok po kroku do jak najszybszej finalizacji transakcji.