Najcenniejsze sekrety i wskazówki pośredników oraz sprzedawców nieruchomości zebrane dla Ciebie w jednym miejscu!
Planujesz sprzedaż nieruchomości i zastanawiasz się, jak szybko sprzedać dom lub mieszkanie w Polsce z maksymalnym zyskiem? A może chcesz uniknąć dodatkowych podatkowych obciążeń i mieć pewność, że transakcja przebiegnie bezpiecznie? Poznaj trzy sekrety, o których nie zawsze mówią pośrednicy czy potencjalni nabywcy. Dzięki nim sprzedaż może okazać się znacznie prostsza, a Ty zdołasz sprzedać swoją nieruchomość w krótszym czasie.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
- Jakie dokumenty do sprzedaży nieruchomości musisz przygotować, a które jedynie warto mieć.
- Jak sprawdzić i zweryfikować kupującego, by bezpiecznie sprzedać dom lub mieszkanie.
- Czy remont przed transakcją zawsze się opłaca, czy czasem lepiej zrezygnować z odświeżenia lokalu.
- W jaki sposób uniknąć ewentualnego obowiązku zapłaty podatku, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia.
- Dlaczego czasem warto rozważyć skup nieruchomości jako alternatywę dla długotrwałej i czasochłonnej sprzedaży.
(Nie)łatwa sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości bywa pełna wyzwań – zwłaszcza gdy robisz to po raz pierwszy i nie znasz wszystkich trudnych tematów związanych z tym procesem. Pojawia się mnóstwo pytań: czy wystarczy jeden akt notarialny, aby potwierdzić Twoje prawo własności? Jak rzetelnie ustalić cenę sprzedaży, żeby szybko znaleźć nowego nabywcę i jednocześnie nie sprzedać lokalu poniżej wartości nieruchomości? Czy warto planować generalny remont, a może lepiej od razu wystawić ofertę na portale ogłoszeniowe w stanie do odświeżenia?
Ponadto nawet jeśli skorzystasz z usług biura czy pośrednika, powinieneś znać najważniejsze procedury – chociażby po to, by skontrolować jego pracę i sprawdzić, czy nie zostaniesz wprowadzony w błąd. Nie każdy ma bowiem uczciwe zamiary, o czym przekonało się już wielu sprzedających. Na szczęście wskazówki pośredników oraz sprzedawców nieruchomości w tym artykule pozwolą Ci uniknąć problemów i szybko sprzedać Twoją nieruchomość.
Sekret nr 1. Jakie dokumenty są NAPRAWDĘ potrzebne do sprzedaży?
Chcesz sprzedać nieruchomość sprawnie i możliwie skrócić czas poszukiwania nabywcy? Najlepiej przygotuj odpowiednie dokumenty z wyprzedzeniem. Dzięki temu, gdy pojawi się konkretna oferta kupna, transakcję sprzedaży można sfinalizować niemal natychmiast.
Dokumenty do sprzedaży nieruchomości, które MUSISZ mieć
✅ Podstawa nabycia nieruchomości
To najważniejszy dokument, który potwierdza, że jesteś właścicielem nieruchomości. Może to być akt notarialny, umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku itp. Bez tego żadna umowa nie będzie skuteczna.
✅ Zaświadczenie o opłaconym podatku (w przypadku spadku lub darowizny)
Jeżeli nieruchomość dostałeś w spadku lub darowiźnie, należny podatek od nieruchomości tego rodzaju musi zostać uregulowany. Urząd skarbowy potwierdza to specjalnym zaświadczeniem.
✅ Numer księgi wieczystej
Nie zawsze potrzebujesz fizycznego odpisu – często wystarczy, że notariusz lub pośrednik ma dostęp do elektronicznej bazy. Jeżeli ustalenie numeru nie jest możliwe, pomocne będzie odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni.
To, czy mieszkanie ma księgę wieczystą, jest istotne dla kupującego, ale także dla Ciebie, jako sprzedającego. Jeżeli nie można jej założyć, będziesz prawdopodobnie zmuszony nieco obniżyć cenę. W takiej sytuacji nabyć nieruchomość może tylko klient gotówkowy.
Cezary Nocula, Założyciel Awentin
✅ Informacje o saldzie zadłużenia (w przypadku kredytu i innych zobowiązań)
Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, sprawdź saldo ewentualnych zobowiązań. Ułatwia to zarówno wycenę nieruchomości, jak i świadome podejście do transakcji.
✅ Dokument tożsamości
To formalność, o której niektórzy zapominają w ferworze innych przygotowań. Pamiętaj, że w kancelarii notarialnej potrzebujesz fizycznego dowodu osobistego lub paszportu.
Dokumenty do sprzedaży nieruchomości, które WARTO mieć
🟨 Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
🟨 Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi
🟨 Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości
🟨 Świadectwo charakterystyki energetycznej
Choć nie zawsze są wymagane, ich posiadanie zapewnia gwarancję większego spokoju. Zdarza się, że notariusz odmawia aktu notarialnego, jeśli nie dysponujesz jednym z powyższych zaświadczeń. Teoretycznie robi to w interesie kupującego, jednak tak naprawdę jest to działanie bezprawne. Warto o tym wiedzieć, choć z drugiej strony, jeśli jest taka możliwość, warto postarać się o tego rodzaju dokumenty. Będzie to dobrze widziane przez kupującego, który poczuje się pewniej i chętniej dokona transakcji.
Jak je zdobyć?
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych otrzymasz od ręki w urzędzie gminy. Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi wydaje zarządca nieruchomości lub spółdzielnia mieszkaniowa, do której należy lokal. Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości dostaniesz w urzędzie gminy.
Powyższe dokumenty mogą być natomiast niezbędne w przypadku specyficznych lokali, takich jak mieszkanie będące wyodrębnionym lokalem.
Świadectwo charakterystyki energetycznej – konieczne czy nie?
Teoretycznie świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem obowiązkowym przy sprzedaży mieszkania czy domu. W praktyce jednak możesz sprzedać lub kupić nieruchomość bez niego. W jaki sposób? Wystarczy umówić się z drugą stroną transakcji, że dostarczysz świadectwo w późniejszym terminie.
W takiej sytuacji notariusz powinien sporządzić akt notarialny i jednocześnie pouczyć Cię o grzywnie, która grozi za nieprzekazanie dokumentu po transakcji.
Sekret polega na tym, że trudno dochodzić grzywny za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Czy ktoś otrzymał kiedyś taką karę? Nie wiem i raczej nigdy się tego nie dowiemy 🙂
Podsumowując:
| Dokumenty do sprzedaży nieruchomości, które MUSISZ mieć | Dokumenty do sprzedaży nieruchomości, które WARTO mieć |
| Podstawa nabycia nieruchomości | Zaświadczenie o braku osób zameldowanych |
| Zaświadczenie o opłaconym podatku (w przypadku spadku darowizny) | Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami |
| Numer księgi wieczystej | Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości |
| Informacje o saldzie zadłużenia (w przypadku kredytu i innych zadłużeń) | Świadectwo charakterystyki energetycznej |
| Dokument tożsamości |
Sekret nr 2. Jak upewnić się, że pieniądze dotrą na Twoje konto?
Sprzedaż nieruchomości w Polsce wymaga aktu notarialnego, co daje pewien poziom bezpieczeństwa, ale mimo to warto osobiście sprawdzić, czy kupujący jest wiarygodny. Pamiętaj, że w dniu finalizacji może dojść do nieprzewidzianych sytuacji, dlatego bądź uważny i kontroluj proces do samego końca.
Sprawdzenie nabywcy
Aby zyskać większą pewność, że Twój klient jest godny zaufania, przeprowadź tzw. biały wywiad. Jedyne, czego potrzebujesz, to dane kupującego (imię, nazwisko, PESEL) lub dane firmy.
Po pierwsze, wpisz te dane w wyszukiwarkę Google. Zweryfikuj także wyniki z social mediów. Jeżeli kontrahentem jest firma, to pamiętaj, że za nią też stoją ludzie – reprezentant, prokurent prezes czy wiceprezes. Profile takich osób w social mediach również warto sprawdzić.
Jeśli wyniki są pozytywne – świetnie.
Negatywne – dowiedz się, o co chodzi.
Brak wyników? To także powinno wzmóc Twoją czujność.
W przypadku firmy weź także pod uwagę KRS (krajowy rejestr sądowy), w którym znajdziesz sprawozdania finansowe. W skrócie jest to wynik finansowy za miniony rok. Jeżeli spółka istnieje kilka lat i nie ma żadnego sprawozdania, powinno to wzbudzić Twoje podejrzenia. Podobnie, kiedy spółka została założona dzień wcześniej i ma 5 000 zł kapitału zakładowego. Takie sytuacje nie muszą od razu oznaczać chęci oszustwa, ale będą wymagały dodatkowej weryfikacji.
Powyższe działania nie dają stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa. Z pewnością jednak zwiększają prawdopodobieństwo znalezienia rzetelnego kupca.
Depozyt notarialny
Dodatkowym zabezpieczeniem przy sprzedaży mieszkania czy domu może być depozyt notarialny. Polega on na wpłacie całości ceny sprzedaży na rachunek bankowy notariusza w kancelarii notarialnej. Jest to usługa płatna, jednak warto ją rozważyć, szczególnie w przypadku wątpliwości co do uczciwości kupca czy posiadania przez niego określonej kwoty.
Niekiedy wystarczy tylko zaproponować takie rozwiązanie kupującemu. Już sama reakcja może wiele powiedzieć na temat jego zamiarów czy możliwości finansowych. W przypadku dużej niechęci do złożenia depozytu notarialnego powinna zapalić Ci się czerwona lampka.
Nasz klient, zanim sprzedał nam swoje mieszkanie, umówił się na transakcję z pewną firmą. Ustalili kwotę 540 tys. zł. W dniu podpisania aktu przedstawiciel firmy oznajmił, że może zapłacić tylko 500 tys. zł. Wiele osób w takiej sytuacji przystałoby na nową, niekorzystną ofertę – szczególnie jeśli mieliby pilne potrzeby finansowe. Na szczęście wspomniany sprzedający, mimo stresu i nerwów, nie zgodził się na propozycję i transakcja została odwołana. Za jakiś czas znalazł skup nieruchomości Awentin – partnera godnego zaufania, który wywiązuje się z obietnic. Dlatego zawsze warto zweryfikować drugą stronę transakcji.
Sekret nr 3. Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?
Wielu właścicieli zastanawia się, czy przygotować mieszkanie kompleksowo, planując remont, by podbić cenę i zachęcić szersze grono nabywców. Z jednej strony, niektórzy kupujący wolą lokal w lepszym standardzie. Z drugiej strony, prace budowlane mogą być kosztowne, czasochłonne i stresujące.
Koszty materiałów oraz robocizny wciąż rosną, a brak doświadczenia może powodować dodatkowe opóźnienia.
Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży, długi termin remontu może znacząco wydłużyć całą procedurę.
Często lepiej sprzedać lub wynająć mieszkanie w stanie do odświeżenia, zwłaszcza gdy nie masz pewności, czy remont przyniesie zwrot z inwestycji. Duże znaczenie ma tu stan nieruchomości, bieżąca koniunktura na rynku nieruchomości oraz Twoje własne doświadczenie remontowe.
Jak sprzedać nieruchomość szybko i bezproblemowo?
Jeśli zastanawiasz się, jak bezpiecznie sprzedać dom lub mieszkanie w krótkim terminie, bez czekania na decyzję kredytową kupujących czy przedłużające się negocjacje, dobrym rozwiązaniem może być skup nieruchomości. Ta metoda oferuje kompleksowy proces:
🟩 Otrzymanie pieniędzy niemal od ręki.
🟩 Ograniczenie formalności – nie musisz przyjmować dziesiątek telefonów od potencjalnych klientów.
🟩 Brak ryzyka związanego z oczekiwaniem na finansowanie kupującego – wszystko załatwiane jest jednym ciągiem.
Co z podatkiem, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia?
Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od chwili, gdy kupił mieszkanie lub dom, pojawia się kwestia rozliczenia z fiskusem. W tym przypadku termin ten liczy się od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Jeśli zatem kupiłeś lokal w grudniu 2020, pięcioletni okres liczy się od 1 stycznia 2021 i kończy się 31 grudnia 2025. Dopiero po 1 stycznia 2026 można sprzedać nieruchomość bez dodatkowych opłat.
🟩 Jeśli wydasz środki na własne cele mieszkaniowe, jest szansa uniknąć takiej należności.
🟩 Pamiętaj o wypełnieniu i złożeniu właściwych deklaracji, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
🟩 Niekiedy wystarczy podpisać umowę przedwstępną w starym roku, a przenieść własność na nowy rok – to pozwala na uniknięcie podatku, o ile sprzedaż nieruchomości następuje już po symbolicznym rozpoczęciu kolejnego roku podatkowego.
Więcej na ten temat dowiesz się w tym artykule.
Jak skup nieruchomości może pomóc w szybkiej sprzedaży mieszkania?
Wciąż masz pytania albo wolisz, by ktoś pomógł Ci sprzedać nieruchomość bez nerwów? Nasz skup nieruchomości to jedna z opcji, która pozwala otrzymać gotówkę nawet w ciągu kilku dni, niezależnie od stanu czy dodatkowych formalności.
Jeżeli masz dość zawiłości rynku i zależy Ci na ekspresowej finalizacji, rozważ skorzystanie z usług naszej firmy – to najprostsza droga do szybkiej i bezpiecznej transakcji.
Życzymy powodzenia na rynku i sukcesu w znalezieniu nowego nabywcy!