Sprzedaż mieszkania z lokatorem to temat, który wywołuje liczne pytania – zarówno sprzedających, jak i kupujących. Dla wielu właścicieli nieruchomości obecność lokatora może stanowić poważne wyzwanie podczas transakcji. Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Jakie kroki należy podjąć, aby proces ten przebiegł sprawnie? Przeczytaj i dowiedz się, jak skutecznie i zgodnie z prawem sprzedać taką trudną nieruchomość.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem: wyzwanie czy okazja?
Sprzedaż mieszkania z lokatorem może być zarówno okazją, jak i wyzwaniem – wszystko zależy od sytuacji prawnej i finansowej lokatora.
Wypłacalny lokator
Twoją nieruchomość zamieszkuje najemca, który regularnie płaci czynsz i wszelkie opłaty związane z najmem? Taki lokal może być kuszącą opcją dla wielu kupujących. Dotyczy to w szczególności inwestorów, którzy szukają mieszkań generujących stabilne przychody. W takiej sytuacji transakcje często odbywają się płynnie, a nieruchomość z najemcą staje się od razu źródłem dochodu dla nowego właściciela.
Lokator bez tytułu prawnego
Jeśli jednak lokator nie płaci czynszu lub zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, sprzedaż może okazać się trudniejsza. Wielu potencjalnych kupujących prawdopodobnie zniechęci się dodatkowymi problemami prawnymi i ryzykiem długotrwałego procesu eksmisyjnego. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być skup nieruchomości, który specjalizuje się w trudnych transakcjach.
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem – co mówi prawo?
Z prawnego punktu widzenia sprzedaż mieszkania z lokatorem najczęściej jest możliwa. Musisz jednak poinformować nabywcę o lokatorze. Jeśli tego nie zrobisz, a kupujący dowie się po fakcie, możesz zostać posądzony o oszustwo. Sprawa może nawet wylądować w sądzie.
Jeśli lokator ma ważną umowę najmu, nowy właściciel nieruchomości wstępuje automatycznie w prawa i obowiązki wynajmującego. Lokator może pozostać w mieszkaniu do zakończenia umowy najmu na wcześniej obowiązujących warunkach. Ważne, aby wszystkie strony transakcji były poinformowane o zmianach i dogadały się między sobą co do ewentualnych modyfikacji zasad najmu itp.
Bezprawne zajęcie lokalu
Kiedy Twój najemca przestał wywiązywać się z warunków umowy (np. nie płaci czynszu) lub umowa najmu wygasła, również możesz sprzedać lokal. Jak wspomnieliśmy, nowy właściciel powinien jednak wiedzieć o całej sytuacji.
Najprawdopodobniej będzie on musiał zająć się eksmisją lokatora, a postępowanie eksmisyjne bywa w Polsce skomplikowane i czasochłonne – może potrwać nawet kilka lat. Zanim nastąpi eksmisja, to nowy właściciel zobowiązany będzie do regulowania czynszu i wszelkich opłat. Z tego powodu z pewnością konieczne będzie obniżenie ceny mieszkania do poziomu ok. 30-70 % wartości rynkowej.
Osoba, która przebywa w Twoim mieszkaniu, jest w nim zameldowana? Nie oznacza to, że ma prawo zajmować lokal. Możesz spróbować wymeldować takiego lokatora, choć proces ten bywa długotrwały i nie zawsze jest skuteczny. Fakt zameldowania może zniechęcić potencjalnych nabywców, ale nie stanowi formalnej przeszkody w sprzedaży mieszkania.
Jeśli natomiast osoba zameldowana w mieszkaniu nie przebywa w nim, proces jej wymeldowania będzie prawdopodobnie łatwiejszy. Takie prawo daje Ci ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Sprawę załatwisz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla miejsca meldunku, wypełniając stosowne dokumenty. Możesz to zrobić przed sprzedażą nieruchomości. Po jej zbyciu bez trudu zrobi to także nowy właściciel.
Meldunek w Polsce – co warto wiedzieć?
W Polsce występuje obowiązek meldunkowy. Oznacza to, że każda osoba przebywająca na terytorium kraju dłużej niż 3 miesiące powinna zgłosić swoje miejsce pobytu do odpowiedniego urzędu. Można to zrobić:
- w urzędzie lub przez internet,
- osobiście lub przez pełnomocnika.
Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
Meldunek to czynność administracyjna, która służy wyłącznie celom ewidencyjnym, czyli informuje władze o tym, gdzie dana osoba faktycznie mieszka. Sam fakt zameldowania nie zapewnia jednak żadnych praw do lokalu, w którym dana osoba jest zameldowana.
Innymi słowy, obowiązek meldunkowy w Polsce pełni funkcję informacyjną i organizacyjną. Nie daje zameldowanej osobie żadnych dodatkowych uprawnień związanych z użytkowaniem czy własnością nieruchomości.
Jak wymeldować kogoś z domu lub z mieszkania?
Jak już wcześniej wspomnieliśmy – w przypadku gdy zameldowana osoba faktycznie nie mieszka w Twoim lokalu, z łatwością załatwisz taką sprawę. Nie potrzebujesz zgody zameldowanego, by legalnie go wymeldować. Skoro bowiem lokator opuścił swoje miejsce zamieszkania podane w meldunku, oznacza to, że nie dopilnował obowiązku wymeldowania i zameldowania się w nowym miejscu pobytu. Jako właściciel nieruchomości, możesz więc zrobić to za niego.
Takie prawo daje Ci ustawa o ewidencji ludności. Wymeldowanie wskazanej osoby załatwisz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla miejsca meldunku. Musisz złożyć wniosek i dołączyć do niego dowody, które świadczą o opuszczeniu lokalu przez zameldowaną osobę.
Najlepiej załatwić to przed sprzedażą nieruchomości, jednak po jej zbyciu bez trudu zrobi to także nowy właściciel lokalu.
Jak pozbyć się zameldowanego lokatora?
Sprawa komplikuje się, gdy osoba zameldowana wciąż przebywa w Twoim lokalu. Jak wspomnieliśmy, zameldowanie nie oznacza posiadania prawa do mieszkania ani użytkowania lokalu. Oznacza jedynie rejestrację adresu jako miejsca pobytu danej osoby.
Niemniej pozbycie się lokatora – niezależnie czy jest zameldowany, czy nie – bywa w Polsce problematyczne. Zgodnie z prawem nie możesz zrobić tego na własną rękę.
Wniosek o eksmisję możesz złożyć do sądu, jeśli lokator przebywa w Twoim lokalu bezprawnie. Dokładny sposób wszczęcia procedury eksmisyjnej zależy od okoliczności sprawy. Zawsze jednak postępowanie eksmisyjne jest skomplikowane i czasochłonne – może potrwać nawet kilka lat.
Ochrona lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym
Dodatkowo polskie prawo chroni lokatorów, zwłaszcza osoby w trudnej sytuacji życiowej. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że eksmisja nie może być przeprowadzana:
- w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca), jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego,
- bez zapewnienia lokalu socjalnego dla osób, którym takie prawo przysługuje (np. rodzin z dziećmi, osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży).
Kiedy nie można sprzedać mieszkania z lokatorem?
W wyjątkowych sytuacjach polskie prawo zabrania sprzedawać mieszkania z lokatorem lub nakłada w związku z tym pewne ograniczenia.
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem w przypadku dożywocia?
Specyficzną sytuacją, w której nie można sprzedać mieszkania z lokatorem, jest umowa dożywocia – jeśli dożywotnik nie wyraża na to zgody. O co dokładnie chodzi?
Umowa dożywocia to rodzaj umowy, na mocy której właściciel nieruchomości (tzw. dożywotnik) przenosi własność swojej nieruchomości na rzecz innej osoby. W zamian osoba ta ma obowiązek zapewnienia mu dożywotniej opieki. Zdarza się tak na przykład, kiedy rodzice przepisują mieszkanie dziecku. Warunkiem jest zapewnienie odpowiedniej opieki rodzicom, a niekiedy także możliwość pozostania w lokalu do końca życia.
Sprzedaż takiego mieszkania jest możliwa jedynie za zgodą dożywotnika. Co więcej, wszelkie obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na nowego właściciela. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy nabywca dogada się z dożywotnikiem i zaoferuje mu zapłatę za odstąpienie od umowy. Tego rodzaju ustalenia powinny jednak zawsze być konsultowane z prawnikiem.
Prawo pierwokupu a sprzedaż mieszkania
Problematyczna bywa także sprzedaż mieszkania z najemcą komunalnym. Nie oznacza to jednak, że taka transakcja nie jest możliwa. Lokator może mieć prawo pierwokupu nieruchomości. Innymi słowy, właściciel ma obowiązek zaoferować mu kupno w pierwszej kolejności. Dopiero kiedy najemca nie wyrazi chęci nabycia lokalu, może on zostać wystawiony na rynku.
Eksmisja lokatora „na bruk”
Zgodnie z polskim prawem „eksmisja na bruk” – czyli usunięcie niechcianego lokatora bez zapewnienia mu lokalu zastępczego – jest zabroniona. Nawet w przypadku, gdy sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, eksmitowana osoba nie może pozostać bez dachu nad głową. W takiej sytuacji komornik musi skierować lokatora do noclegowni lub schroniska, jeżeli nie ma on innej możliwości zamieszkania.
Wszystko to sprawia, że procedury eksmisyjne ciągną się latami. Jeśli nie chcesz angażować się w tak długotrwały i stresujący proces, możesz rozważyć sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem.
Jak sprzedać nieruchomość z lokatorem? Praktyczne porady
Sprzedaż nieruchomości z lokatorem bywa bardziej skomplikowana od standardowej transakcji. Trudność może polegać przede wszystkim na znalezieniu zainteresowanego nabywcy.
Cały proces wymaga odpowiedniego przygotowania i strategicznego podejścia. Twoje działania powinny w dużym stopniu zależeć od lokatora, który zamieszkuje lokal.
Jeśli lokator regularnie opłaca czynsz i dba o mieszkanie, sprzedaż nieruchomości będzie prawdopodobnie stosunkowo prosta.
- Przygotuj pełną dokumentację, w tym zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czy umowę najmu, aby nowy właściciel wiedział, na jakich warunkach najemca korzysta z lokalu.
- Bądź także gotowy na to, że potencjalny nabywca będzie chciał obejrzeć nieruchomość przed podjęciem decyzji. Ustal to odpowiednio wcześniej z najemcą. Musi mieć świadomość, że przez jakiś czas w mieszkaniu będą pojawiały się różne osoby.
Jeżeli lokator przestał płacić czynsz lub umowa najmu wygasła:
- Zawczasu poinformuj potencjalnych kupców o tej sytuacji. Oszczędzisz sobie i im sporo czasu.
- Weź pod uwagę, że możliwość prezentacji nieruchomości zainteresowanym może być w takiej sytuacji utrudniona. Przemyśl, jak rozwiązać ten problem. To ważne, ponieważ indywidualny nabywca prawdopodobnie nie zdecyduje się na transakcję, jeśli nie zobaczy wcześniej lokalu.
- Odpowiednio obniż cenę mieszkania. Transakcja będzie wiązała się z trudnościami dla nabywcy. Jeśli więc zobaczy cenę rynkową, raczej nie podejmie ryzyka.
- Rozważ współpracę ze skupem nieruchomości. Takie firmy specjalizują się w trudnych przypadkach i są w stanie kupić lokal nawet bez wcześniejszego oglądania.
Jeśli w mieszkaniu jest zameldowana osoba, która nie zajmuje go fizycznie, warto podjąć próbę jej wymeldowania przed sprzedażą. Choć meldunek nie daje prawa do mieszkania, może być to dla kupujących dodatkowy problem. Lepiej więc wyjaśnić sytuację prawną przed rozpoczęciem transakcji.
Trudna transakcja: jak skutecznie sprzedać zajmowaną nieruchomość
W sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu lub zajmuje mieszkanie bez umowy, sprzedaż nieruchomości zwykle bywa skomplikowana. Znalezienie zainteresowanego kupca może zająć miesiące, a nawet lata. Właściciele takich lokali tracą mnóstwo czasu, pieniędzy i nerwów. Próby przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego na własną rękę również kończą się często niepowodzeniem. Ostatecznie i tak nie udaje się załatwić pomyślnie sprawy.
Aby uniknąć długotrwałego i stresującego procesu, często lepiej od razu zwrócić się do skupu nieruchomości. Firmy takie specjalizują się w trudnych przypadkach i oferują szybką, choć nieco niższą wycenę. W zamian nie musisz czekać na długotrwałe postępowanie sądowe, starać się na własną rękę usunąć lokatora czy bezskutecznie poszukiwać kupca.
Decydując się na współpracę ze skupem, możesz liczyć na natychmiastową gotówkę. Nie musisz także martwić się formalnościami i dokumentami. Pracownicy skupów nieruchomości mają doświadczenie i wiedzą, jak załatwić nawet najtrudniejsze sprawy. Dzięki temu lokatorzy w ciągu kilku dni przestają być Twoim problemem.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem do skupu nieruchomości – od czego zacząć?
Chcesz wiedzieć, ile możesz zarobić, sprzedając mieszkanie z lokatorem do skupu?
Wypełnij bezpłatny i niezobowiązujący FORMULARZ WYCENY.
W ciągu 24 godzin otrzymasz szacunkową wycenę. Na tej podstawie zdecydujesz, czy chcesz powierzyć nam swoją nieruchomość. Jeśli Twoja decyzja będzie pozytywna, poprowadzimy Cię krok po kroku do jak najszybszej finalizacji transakcji.
