Odziedziczenie mieszkania może być punktem zwrotnym w życiu rodzinnym, łącząc bliskich i dalszych krewnych, ale równie często prowadzi do długotrwałych sporów i konfliktów. 

Dodatkowo odziedziczone nieruchomości często pozostają niezamieszkane, co może prowadzić do ich degradacji i dodatkowych kosztów. W takich sytuacjach sprzedaż mieszkania może stanowić najkorzystniejsze rozwiązanie finansowe, umożliwiając sprawiedliwy podział majątku i uniknięcie dalszych komplikacji. Dowiedz się, jak skutecznie przeprowadzić sprzedaż nieruchomości ze spadku. 

Kto dziedziczy spadek? Kolejność spadkobierców w polskim prawie

Przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania, kluczowe jest ustalenie, kto jest spadkobiercą. Odziedziczyć nieruchomość można poprzez:

Testament

Jeśli zmarły zostawił testament, dziedziczenie odbywa się zgodnie z jego wolą. Testament może zmieniać ustawowy podział spadku, a także zawierać szczegółowe instrukcje dotyczące warunków, pod jakimi dana osoba może nabyć nieruchomość, co pozwala zmarłemu lepiej zabezpieczyć interesy swojej rodziny. 

Podział spadku w przypadku braku testamentu

W przypadku braku testamentu spadek dzieli się równo między wszystkich spadkobierców ustawowych. Testament może zmieniać tę zasadę, przyznając większy udział niektórym spadkobiercom lub wyłączając niektóre osoby.

Spadkobiercy ustawowi

• Dzieci zmarłego: Dziedziczą w pierwszej kolejności.
• Małżonek: Jeśli zmarły miał dzieci, małżonek dzieli spadek z nimi. W przypadku braku dzieci, małżonek dziedziczy w całości.
• Rodzice: Jeśli zmarły nie miał dzieci ani małżonka, dziedziczą rodzice.
• Rodzeństwo: W przypadku braku zstępnych i małżonka, spadek dzieli się między rodzeństwo zmarłego.

Kluczowe w procesie sprzedaży mieszkania ze spadku jest uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia, ponieważ potwierdza prawa do spadku i pozwala uniknąć dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości po zmarłym.

Stwierdzenie nabycia spadku – kiedy sąd, a kiedy notariusz?

Stwierdzenie nabycia spadku można zrealizować zarówno przed sądem, jak i notariuszem, w zależności od specyfiki sytuacji:

Notariusz

• Szybkość: Proces notarialny jest dużo szybszy. Po zebraniu wymaganych dokumentów i wizyt w kancelarii notarialnej, poświadczenie dziedziczenia jest gotowe niemal od ręki.
• Wygoda: Idealne rozwiązanie w przypadku, gdy spadkobiercy zgodnie ustalili podział spadku i nie ma żadnych sporów. Każdy notariusz może przygotować takie poświadczenie, co sprawia, że jest to bardziej efektywne rozwiązanie.

Sąd

• Czas: Postępowanie sądowe jest bardziej czasochłonne i może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od skomplikowania sprawy oraz obciążenia sądu.
• Sytuacje sporne: Jeśli istnieją niejasności dotyczące testamentu, dokumentów lub spory między spadkobiercami, konieczne jest rozstrzyganie sprawy przez sąd.

Nasza rada: Jeśli masz zgodę wszystkich spadkobierców i sprawa jest niekontrowersyjna, wybór notariusza jest zdecydowanie prostszy i szybszy. Unikniesz w ten sposób długotrwałego procesu sądowego.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie ze spadku?

Odziedziczone mieszkanie można sprzedać w dowolnym momencie po jego nabyciu, bez względu na to, jak długo minęło od momentu nabycia nieruchomości ze spadku. Praktycznie rzecz biorąc, sprzedaż może nastąpić natychmiast po spełnieniu wszystkich formalności związanych z dziedziczeniem.

Czy można sprzedać mieszkanie ze spadku przed upływem 5 lat?

Tak, można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku przed upływem 5 lat. Jednak warto wiedzieć, że taka sprzedaż może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. 

Aby uniknąć podatku dochodowego, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowego mieszkania, budowa lub remont nieruchomości. Ważne jest, aby spełnić określone warunki, takie jak przeznaczenie dochodu na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?

• • Postanowienie o nabyciu spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia: Dokument ten potwierdza, że jesteś spadkobiercą i masz prawo do dysponowania nieruchomością.
  • Dokumenty potwierdzające tożsamość sprzedającego: Dowód osobisty lub paszport, aby potwierdzić tożsamość sprzedającego.
  • Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach: Czasami wymagane przez kupującego, potwierdzające, że nie ma zaległości w opłatach związanych z nieruchomością (czynsz, opłaty administracyjne).
  • Potwierdzenie zapłaty podatków: Dowód zapłaty obowiązkowego podatku od nieruchomości oraz – jeśli dotyczy – podatku od użytkowania wieczystego, o ile grunt nie jest objęty prawem własności.
  • Podstawa nabycia spadkodawcy: Dokument, na podstawie którego spadkodawca (osoba, po której nabywamy spadek) nabyła nieruchomość. 
  • Zaświadczenie o braku zameldowanych osób w mieszkaniu: W przypadku, gdy w mieszkaniu były zameldowane inne osoby, np. członkowie rodziny zmarłego spadkodawcy.
  • Zaświadczenie o zwolnieniu z podatku od spadku lub darowizny (jeśli dotyczy): Spadkobierca musi dostarczyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego: Potwierdzenie, że podatek od spadku został uregulowany, lub, że spadkobierca jest zwolniony z tego podatku (dotyczy to najczęściej najbliższej rodziny, która jest zwolniona z podatku na podstawie ustawy). Ważne, aby pamiętać, że każdy spadkobierca musi ukazać wymieniony dokument.
  • Zaświadczenie ze spółdzielni do sprzedaży (jeśli dotyczy): Wymagane w przypadku, gdy mieszkanie jest objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Jak ustalić wartość nieruchomości otrzymanej w spadku?

Aby ustalić wartość nieruchomości otrzymanej w spadku, warto przeprowadzić analizę rynku nieruchomości, porównując ceny podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji. Można również skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który profesjonalnie oceni wartość nieruchomości, uwzględniając jej stan techniczny i lokalizację. 

Alternatywnie, szybką wycenę może przeprowadzić agencja nieruchomości, która dysponuje aktualnymi danymi rynkowymi, lub my, jako firma zajmująca się skupem nieruchomości, oferując bezpłatną wycenę na podstawie naszych kryteriów rynkowych.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku krok po kroku

1. Ustal spadkobierców

Sprawdź, kto jest uprawniony do dziedziczenia zgodnie z testamentem lub ustawą. Wszyscy spadkobiercy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania.

2. Uzyskaj stwierdzenie nabycia spadku

Zdobądź dokument potwierdzający nabycie spadku.

3. Skompletuj niezbędne dokumenty

Przygotuj wszystkie dokumenty potrzebne do sprzedaży, takie jak akt poświadczenia dziedziczenia, dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości i zaświadczenia z urzędów.

4. Sporządź lub zleć wycenę

Oszacuj wartość nieruchomości. Możesz zrobić to samodzielnie, skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, biura nieruchomości lub skupu.

5. Stwórz ofertę sprzedaży

Przygotuj ofertę sprzedaży, która zawiera szczegółowe informacje o mieszkaniu, jego stanie i cenie.

6. Znajdź kupca i ustal warunki sprzedaży

Przeprowadź negocjacje z potencjalnymi kupcami, ustal cenę oraz warunki sprzedaży. Upewnij się, że wszystkie ustalenia są jasne i zaakceptowane przez obie strony.

7. Podpisz umowę sprzedaży

Sporządź umowę sprzedaży, która musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Umowa powinna być podpisana przez wszystkie strony zaangażowane w transakcję.

8. Zapłać podatek od spadku i darowizn (jeśli dotyczy)

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona lub przekazana w formie darowizny, upewnij się, że podatek od spadku lub darowizny został uregulowany PRZED finalizacją transakcji.

9. Rozlicz podatek dochodowy od sprzedaży po transakcji

Po zakończeniu transakcji zgłoś sprzedaż w rocznym zeznaniu podatkowym. Upewnij się, że wszystkie dochody i wydatki związane z transakcją zostały prawidłowo uwzględnione. Do kosztów mogą zaliczać się: nakłady zwiększające wartość nieruchomości w okresie posiadania, zapłacony podatek od spadków i darowizn (proporcjonalnie do wartości sprzedanej nieruchomości), koszty nabycia oraz ciężary spadkowe, takie jak długi spadkowe czy roszczenia o zachowek. Pamiętaj też, że istnieją możliwości uniknięcia podatku, o czym wspominamy w dalszej części artykułu.

Jak sprzedać nieruchomość, gdy jest kilku spadkobierców?

W sytuacji, gdy spadkobierców jest kilku, kluczowe jest znalezienie skutecznego sposobu na zarządzanie wspólną decyzją o sprzedaży.

W przypadku zgody wszystkich spadkobierców

Gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sprzedaży mieszkania, proces jest stosunkowo prosty. Wspólnie ustalają warunki sprzedaży, sporządzają umowę, a następnie przekazują dokumenty notarialne do przeniesienia własności. Po sprzedaży każdy ze spadkobierców musi rozliczyć się z podatku dochodowego i złożyć odpowiednie zeznania podatkowe.

W przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców

W przypadku braku zgody między spadkobiercami istnieje kilka alternatywnych rozwiązań, które mogą pomóc w rozwiązaniu problemu.

Jednym z nich jest skorzystanie z mediacji, która może ułatwić negocjacje i doprowadzić do kompromisu.

Można także rozważyć sprzedaż udziałów – jeden ze spadkobierców może sprzedać swoje udziały innym spadkobiercom lub osobom trzecim, co pozwala na rozwiązanie problemu bez konieczności sprzedawania całej nieruchomości.

Inna opcja to podział nieruchomości na mniejsze części, jeśli jest to możliwe, co umożliwia ich osobną sprzedaż. Przekazanie zarządzania nieruchomością jednej osobie, z wynagrodzeniem dla pozostałych spadkobierców z tytułu wynajmu, to kolejna możliwość.

Dodatkowo warto rozważyć sprzedaż nieruchomości do firmy zajmującej się skupem mieszkań. Tego rodzaju firmy oferują szybki i bezproblemowy zakup nieruchomości, co jest szczególnie korzystne, gdy spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia. Skup mieszkań zapewnia uproszczoną procedurę sprzedaży i często obejmuje również wykup udziałów pozostałych spadkobierców.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania spółdzielczego własnościowego

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od mieszkania własnościowego tym, że posiadasz prawo do korzystania z lokalu, ale NIE pełne prawo własności do nieruchomości. Sprzedaż odziedziczonego mieszkania spółdzielczego własnościowego różni się od standardowej sprzedaży nieruchomości kilkoma kluczowymi aspektami:

• Zaświadczenie od sprzedaży: Dokument, potwierdzający stan prawny nieruchomości.
• Dokumenty spółdzielcze: Oprócz standardowych dokumentów wymaganych przy sprzedaży nieruchomości, takich jak akt poświadczenia dziedziczenia, należy również zgromadzić dokumenty związane ze spółdzielnią, takie jak zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czy zaświadczenie o członkostwie w spółdzielni.

Ile wynosi podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

W przypadku sprzedaży odziedziczonego mieszkania należy uwzględnić dwa rodzaje podatków:

Podatek od spadku i darowizn

Ten podatek należy uregulować przed sprzedażą nieruchomości, w momencie nabycia spadku. Podatek ten dotyczy osób, które odziedziczyły nieruchomość i jest naliczany w zależności od stopnia pokrewieństwa między spadkodawcą a spadkobiercą. Najbliższa rodzina (np. dzieci, małżonek) może być zwolniona z tego podatku, pod warunkiem zgłoszenia nabycia spadku do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jego przejęcia. W przeciwnym razie mogą zostać naliczone dodatkowe opłaty lub kara. Jeśli nie dysponujesz środkami na opłatę podatku, można rozważyć pokrycie kosztów zadatkiem ze sprzedaży mieszkania, który wpłaca kupujący. Jeżeli spóźniłeś się ze zgłoszeniem spadku, zgłoś się do nas – być może będziemy w stanie Ci pomóc.

Jakie są warunki do skorzystania ze zwolnienia?

Aby uzyskać zwolnienie, musisz zgłosić otrzymanie spadku, darowizny lub nabycie rzeczy i praw majątkowych za pomocą formularza SD-Z2, składając go do odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego.

Pamiętaj: Każdy nabywca powinien złożyć osobne zgłoszenie SD-Z2. Ten formularz jest kluczowym dokumentem w procesie zgłaszania nabycia spadku lub darowizny.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Wynosi on 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia. Obowiązek zapłaty tego podatku pojawia się po sprzedaży nieruchomości, jeśli nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od momentu nabycia jej w spadku.

Czy można uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?

Tak, można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku, jeśli spełni się określone warunki. Główne sposoby to:

1. Ulga mieszkaniowa: Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy przeznaczyć dochód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że w ciągu 3 lat od sprzedaży trzeba zainwestować pieniądze w zakup mieszkania, budowę lub remont nieruchomości, której jesteś właścicielem. Skorzystanie z tej ulgi pozwala uniknąć podatku dochodowego, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży.
2. Czas nabycia: Jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, podatek dochodowy nie jest należny.

Spełniając te warunki, można uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przykład: Jeśli ktoś odziedziczył mieszkanie w 2019 roku, może sprzedać je bez podatku dochodowego dopiero w 2025 roku, licząc od początku stycznia – bez względu na to, w którym miesiącu 2019 roku nabył spadek. Dopiero po upływie 5 lat kalendarzowych sprzedaż będzie zwolniona z tego podatku.

Wycena a Urząd Skarbowy przy sprzedaży nieruchomości ze spadku

Gdy planujesz sprzedać lub przekazać w darowiźnie odziedziczoną nieruchomość, niezbędna jest dokładna wycena, która będzie podstawą do ustalenia podatku od spadków i darowizn. Wycena musi opierać się na aktualnych cenach rynkowych i obejmować szczegóły dotyczące zastosowanej metody oraz danych porównawczych z rynku nieruchomości. Urząd Skarbowy wymaga rzetelnych wycen, ponieważ ich dokładność wpływa na wysokość podatku.

Przykład z życia: Pani Maria odziedziczyła po zmarłym ojcu mieszkanie w Warszawie. Na pierwszy rzut oka, wartość mieszkania wynosiła około 500 tys. zł, jednak Maria postanowiła zgłosić do Urzędu Skarbowego niższą wartość, aby zmniejszyć wysokość podatku. Urząd Skarbowy podważył jej wycenę, uznając, że ceny nieruchomości w tej okolicy są wyższe. W rezultacie zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, który oszacował wartość mieszkania na 550 tys. zł. Na podstawie tej wyceny urząd naliczył wyższy podatek od spadku, a Pani Maria musiała pokryć dodatkowe koszty.

Otrzymaj wsparcie w sprzedaży mieszkania ze spadku

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości otrzymanej w spadku, jej sprzedaż może wymagać szczegółowego zrozumienia procedur prawnych oraz formalności związanych z dziedziczeniem. 

Niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż od razu, czy po upływie określonego czasu, zapewniamy wsparcie na każdym etapie. Pomagamy w skompletowaniu dokumentów, wyjaśniamy zawiłości prawne ludzkim językiem oraz przeprowadzamy krok po kroku od decyzji aż do finalizacji sprzedaży. 

Dzięki naszemu doświadczeniu i profesjonalnemu podejściu będziesz mieć pewność, że wszystkie kroki zostaną wykonane prawidłowo i bez zbędnych komplikacji.

Aby sprzedać nieruchomość, musisz dopełnić wielu formalności, między innymi przygotować komplet dokumentów. Powinieneś także dysponować numerem księgi wieczystej, na podstawie którego notariusz sporządzi odpis. Czy jednak możliwa jest sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od kilku czynników. Przeczytaj, czym jest księga wieczysta, jak ją znaleźć i pobrać, oraz czy brak tego dokumentu wyklucza sprzedaż mieszkania.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to urzędowy dokument, który służy do rejestrowania stanu prawnego nieruchomości. Dotyczy mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Dzięki księdze wieczystej potencjalny nabywca może w prosty sposób zweryfikować, czy mieszkanie nie jest obciążone długami lub innymi zobowiązaniami, które mogłyby skomplikować proces zakupu.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

W księdze wieczystej znajdują się informacje na temat własności nieruchomości oraz różnego rodzaju obciążeń.

➡️ Właściciele nieruchomości

Znajdziesz tu osoby lub podmioty prawne, które mają prawo własności do danej nieruchomości. Dzięki temu można sprawdzić, kto jest aktualnym właścicielem oraz czy w przeszłości prawo własności nie zostało przeniesione na inną osobę.

➡️ Hipoteka

Hipoteka to prawo ustanawiane na nieruchomości jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania finansowego. Najczęściej dotyczy kredytu hipotecznego. Wpis pokazuje, czy nieruchomość jest obciążona długiem, który może wpłynąć na jej wartość oraz na możliwości jej dalszego użytkowania.

➡️ Służebność

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które daje danej osobie lub grupie osób prawo do korzystania z nieruchomości w określony sposób.

Może to być na przykład prawo przejazdu przez działkę (służebność drogi). Innym przykładem jest służebność przesyłu, czyli konieczność zapewnienia dostępu do określonych urządzeń, które służą do przesyłu energii czy substancji. Informacja na ten temat jest ważna, ponieważ wpływa na sposób korzystania z nieruchomości, a tym samym na jej wartość.

➡️ Inne obciążenia, które mogą mieć wpływ na wartość i przeznaczenie nieruchomości

Są to wszelkie inne wpisy, które mogą dotyczyć zobowiązań lub ograniczeń związanych z nieruchomością. Przykładowo: prawo pierwokupu, zakaz zbywania nieruchomości bez zgody określonych osób lub podmiotów czy wpisy dotyczące postępowań sądowych.

Takie obciążenia mogą wpływać na wartość nieruchomości oraz na możliwość jej swobodnego zbycia lub użytkowania.

Działy księgi wieczystej

Jak podaje strona rządowa gov.pl, w dokumencie tym można znaleźć następujące działy:

• dział I – oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
• dział II – wpisy, które dotyczą własności i użytkowania wieczystego,
• dział III – wpisy, które dotyczą ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
• dział IV – wpisy, które dotyczą hipotek.

Jak znaleźć swoją księgę wieczystą?

Wszystkie księgi wieczyste są dokumentami jawnymi. Aby jednak sprawdzić informacje w niej zawarte, musisz znać numer księgi.

Dysponujesz jedynie adresem? W internecie znajdziesz płatne wyszukiwarki, które pomogą Ci znaleźć księgę właśnie po adresie. Koszt takiej usługi jest niewielki i wynosi ok. kilkanaście złotych. Możesz także skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość.

Jeśli zaś posiadasz numer księgi, możesz skorzystać z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, dostępnych online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jak pobrać księgę wieczystą za darmo?

Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Podstawowe informacje znajdziesz, wpisując numer księgi we wspomnianych Elektronicznych Księgach Wieczystych. Usługa jest płatna dopiero, kiedy składasz wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej. 

Odpis możesz uzyskać przez internet po uiszczeniu opłaty online. Dostaniesz go również w centrali Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oraz w każdym oddziale CIKW przy wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Jeśli wniosek złożysz przez internet i wybierzesz opcję do samodzielnego wydrukowania, to – w zależności od wybranej opcji – zapłacisz od 5 do 50 zł. Jeśli zaś udasz się do centrali lub oddziału CIKW albo złożysz wniosek listownie, zapłacisz odpowiednio między 10 a 60 zł.

Czy każde mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?

Przepisy dotyczące obowiązku i zawartości ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 707).

Każda nieruchomość powinna posiadać księgę wieczystą, jednak zdarzają się sytuacje, w których mieszkanie nie jest wpisane do księgi. Dotyczy to:

• starszych budynków, które powstały przed wprowadzeniem obowiązku zakładania ksiąg wieczystych,
• mieszkań w budynkach będących własnością spółdzielni mieszkaniowych, gdzie właściciel posiada jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• mieszkań deweloperskich, na budowę których deweloper nie zaciągał kredytu.

W takich przypadkach księga wieczysta nie jest obligatoryjna, choć jej założenie może ułatwić ewentualną sprzedaż.

Mieszkanie bez księgi wieczystej: co zamiast tego?

Jeżeli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, właściciel może posługiwać się innymi dokumentami potwierdzającymi jego prawo własności.

W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu takim dokumentem jest zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Powinno ono zawierać informacje o powierzchni i położeniu lokalu, a także potwierdzać, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dla nieruchomości z rynku pierwotnego, czyli tzw. mieszkań deweloperskich, księgę wieczystą zakładają pierwsi właściciele.

Czy przy sprzedaży mieszkania potrzebna jest księga wieczysta?

Mieszkanie bez księgi wieczystej można sprzedać. Na rynku pojawiają się tego typu oferty. Zdarza się to jednak stosunkowo rzadko, ponieważ zakup takiego lokalu stanowi ryzyko dla nabywcy.

Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej

Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa, ale może wiązać się z pewnymi trudnościami.

Po pierwsze, brak księgi może odstraszyć potencjalnych nabywców, którzy obawiają się problemów z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości. W takim przypadku istotne jest, abyś mógł przedstawić inne dokumenty potwierdzające Twoje prawo własności. Może to być akt notarialny zakupu czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Dobrze, aby poświadczały one również, że lokal jest wolny od obciążeń finansowych.

Z pewnością klienci będą zadawać pytania o powody braku księgi. Powinieneś więc potrafić je jasno uzasadnić.

Musisz także liczyć się z tym, że mieszkanie bez księgi wieczystej będzie miało niższą wartość na rynku. Zainteresowanie takimi lokalami jest mniejsze, co wpływa na ich ceny.

Brak księgi wieczystej może stanowić znaczne utrudnienie w znalezieniu klienta, gdyż potencjalni nabywcy mogą obawiać się o bezpieczeństwo transakcji. Warto więc rozważyć założenie księgi wieczystej przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej

Planujesz zakup mieszkania bez księgi wieczystej? Pamiętaj, że wiąże się to z pewnym ryzykiem. Nawet jeśli sprzedający dysponuje innymi dokumentami, potwierdzającymi własność i stan prawny lokalu, musisz wykazać się sporą wiedzą i doświadczeniem, by je zweryfikować.

Brak księgi wiąże się także z trudnościami w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Banki wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki, która jest wpisywana do księgi wieczystej. Mieszkanie bez tego dokumentu kupisz więc jedynie za gotówkę. Jeśli chcesz posiłkować się kredytem, konieczna będzie najpierw weryfikacja, czy taką księgę można założyć, a następnie uzgodnienie z właścicielem, by to zrobił. 

Czy oznacza to, że nie warto kupować mieszkania bez księgi wieczystej? Niekoniecznie. Takie lokale stanowią często dobrą okazję na inwestycję w bardzo korzystnej cenie. Osoba, która sprzedaje nieruchomość bez księgi, prawdopodobnie nie ma czasu lub możliwości, by ją założyć. Obniża więc ofertę, aby pozbyć się nieruchomości mimo tej niedogodności.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – jak sprzedać?

Planujesz sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej i z jakichś powodów nie chcesz lub nie możesz jej założyć? Dobrym rozwiązaniem jest współpraca ze skupem nieruchomości. Dzięki temu nie musisz szukać nabywcy, który zdecyduje się na zakup nieruchomości bez księgi.

Sprzedaż mieszkania do skupu to duża wygoda dla właścicieli nieruchomości znajdujących się w nietypowej sytuacji prawnej. Firmy takie specjalizują się w szybkich i bezproblemowych transakcjach, które nie wymagają od sprzedającego załatwiania skomplikowanych formalności. Dzięki temu, nawet jeśli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, proces sprzedaży może przebiegać sprawnie i bez zbędnych komplikacji.

Zalety sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej do skupu nieruchomości

Decydując się na sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości, zyskujesz czas, spokój i bezpieczeństwo prawne. Zajmiemy się całą procedurą, łącznie z ewentualnym założeniem księgi wieczystej, jeśli jest to konieczne. Dzięki temu unikniesz stresu związanego z długotrwałym oczekiwaniem na nabywcę i załatwianiem skomplikowanych formalności.

Dodatkowo gwarantujemy natychmiastową płatność, a wypłatę zadatku w formie gotówki nawet tego samego dnia.

Jeśli zależy Ci na szybkiej finalizacji transakcji, wypełnij niezobowiązujący i bezpłatny formularz wyceny. Oddzwonimy do Ciebie w ciągu 24 godzin z propozycją kwoty, jaką możemy zaoferować za Twój lokal.

Na tej podstawie zdecydujesz, czy sprzedasz nam swoją nieruchomość.

Wypełnij formularz teraz, a oszczędzisz czas, energię i sprzedasz mieszkanie – nawet bez księgi wieczystej – tak szybko, jak to tylko możliwe.

Chcesz pozbyć się nieruchomości i zależy Ci na czasie? Zastanawiasz się, jak szybko sprzedać mieszkanie? Szybka sprzedaż nieruchomości jest możliwa – zastanów się, jak długo możesz czekać i wybierz rozwiązanie dla siebie. Poniżej znajdziesz kilka skutecznych sposobów, które pozwolą Ci przyspieszyć proces sprzedaży.

Ile trwała sprzedaż mieszkania w 2024 roku?

W zależności od lokalizacji, średni czas sprzedaży mieszkania w 2024 roku wynosił od 105 do 128 dni. Zgodnie z informacjami podawanymi przez rp.pl czas ten nieco się wydłużył w porównaniu do poprzedniego okresu. Wciąż jednak jest znacznie krótszy niż jeszcze kilka lat wcześniej, kiedy na transakcję potrzeba było od 3 do 6 miesięcy.

Pamiętaj, że są to uśrednione wartości, a realny czas sprzedaży mieszkania zależy od wielu czynników, m.in. stanu nieruchomości, ceny, statusu prawnego itp. Niektórym właścicielom trudno znaleźć kupca nawet przez kilka lat. Na szczęście istnieją sposoby, aby przyspieszyć cały proces.

Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Na początku zastanów się, ile realnie masz czasu na sprzedaż mieszkania. Dla jednej osoby „szybko” oznacza „od ręki”, dla innej – w ciągu kilku miesięcy. A jeszcze inna chce zamknąć transakcję w rok. Jak jest u Ciebie?

Weź także pod uwagę stan prawny nieruchomości. Mieszkanie „z problemami” (komornik, obciążona hipoteka, lokatorzy itp.) będzie Ci trudno sprzedać we własnym zakresie, niezależnie od czasu, jaki na to przeznaczysz.

W zależności od odpowiedzi na to pytania możesz przyspieszyć sprzedaż na kilka sposobów:

• sprzedaż na własną rękę, bez pośredników,
• współpraca z agencją nieruchomości,
• skorzystanie z usług skupu nieruchomości.

Każda z tych metod ma swoje zalety i wady, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji.

Sprzedaż mieszkania bez pośredników

Zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie szybko, przy czym jesteś w stanie poczekać nawet kilka miesięcy? Rozważ działania na własną rękę, bez pośredników.

Aby zwiększyć szansę na szybką transakcję, możesz podjąć kilka kroków, które uatrakcyjnią ofertę i przyciągną uwagę potencjalnych kupców:

• Inwestycja w profesjonalne zdjęcia oraz szczegółowy i dokładny, atrakcyjny opis mieszkania znacząco zwiększą zainteresowanie ofertą. Pamiętaj, aby wyróżnić wszystkie najważniejsze cechy mieszkania oraz  ogólny stan mieszkania.
• Przygotowanie mieszkania do prezentacji, czyli tzw. home staging, pomoże w wyeksponowaniu atutów wnętrza. Drobne naprawy, odświeżenie ścian czy odpowiednie umeblowanie mogą zrobić dużą różnicę.
• W przypadku zniszczonego lub starego lokalu, odświeżenie mieszkania lub całkowity remont znacząco przyspieszy sprzedaż i jednocześnie pozwoli na ustalenie znacznie wyższej ceny.
• Realistyczna, konkurencyjna cena przyspieszy proces sprzedaży. Przeanalizuj ceny podobnych nieruchomości w okolicy, by ustalić kwotę satysfakcjonującą dla Ciebie, ale jednocześnie atrakcyjną dla kupujących. Możesz skorzystać z pomocy rzeczoznawcy.
• Promocja oferty w różnych kanałach, takich jak ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, w mediach społecznościowych czy lokalnych ogłoszeniach, zwiększy zasięg. By dotrzeć do większej liczby osób, niezbędne może okazać się wykupienie dodatkowych reklam oferty.
• Elastyczność w kwestii terminów prezentacji mieszkania pomoże Ci przyciągnąć większą liczbę potencjalnych kupców.
• Wykorzystanie nieoficjalnych kanałów, takich jak poinformowanie znajomych i rodziny o planach sprzedaży mieszkania, zapewni Ci dostęp do osób, które nie zobaczą Twojego ogłoszenia w internecie.
• Przygotowanie tradycyjnych ogłoszeń w papierowej formie, które wywiesisz w okolicy mieszkania, to kolejny sposób na dotarcie do większej liczby potencjalnych nabywców.

Jeśli masz szczęście, może się zdarzyć, że ogłoszenie przyciągnie odpowiedniego kupca w bardzo krótkim czasie. Bywa, że mieszkanie może sprzedaje się w ciągu kilku dni od zamieszczenia ogłoszenia. Są to jednak raczej wyjątki niż reguła. Przygotowanie atrakcyjnej oferty, odpowiednia promocja i dobre zdjęcia mogą zwiększyć szanse na szybką sprzedaż, ale nie gwarantują sukcesu. Trzeba pamiętać jednak, że nawet jeśli znajdziesz kupującego w szybkim tempie, sam musisz zadbać o to, aby proces sprzedaży nieruchomości przebiegł zgodnie z obowiązującym prawem. Oznacza to konieczność załatwienia notariusza oraz samodzielne kompletowanie wszelkich dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania z agencją nieruchomości

Jeśli nie masz czasu i przestrzeni do organizacji całego procesu sprzedaży, możesz oddać to zadanie w ręce profesjonalistów. Agencje nieruchomości zajmują się promocją oferty, organizowaniem prezentacji i negocjacjami z potencjalnymi kupcami. Taka współpraca ma wiele zalet.

Zalety współpracy z agencją nieruchomości

• Agenci nieruchomości to specjaliści z doświadczeniem i wiedzą o rynku. Doradzą Ci, jak najlepiej przygotować mieszkanie do sprzedaży, jakie dokumenty są potrzebne oraz jak ustalić optymalną cenę. Znają realne ceny podobnych mieszkań w okolicy. Organizują często profesjonalne sesje zdjęciowe oraz home staging.
• Mają ponadto dostęp do różnych kanałów promocji, w tym popularnych portali internetowych, mediów społecznościowych oraz własnych baz danych potencjalnych kupców. Dzięki temu Twoja oferta sprzedaży może dotrzeć do większej liczby zainteresowanych osób.
• Biuro sprzedaży nieruchomości zajmuje się również przygotowaniem i weryfikacją niezbędnych dokumentów, co znacząco ułatwia i przyspiesza proces sprzedaży. Dzięki temu nie musisz martwić się o formalności prawne i administracyjne.
• Agencje nieruchomości mają często sprawdzone sposoby na uatrakcyjnienie oferty sprzedaży.

Jak widzisz, liczne obowiązki związane ze sprzedażą nieruchomości, spadają na agenta. Możesz w ten sposób zaoszczędzić wiele czasu i stresu związanego z procesem sprzedaży.

Wady współpracy z agencją nieruchomości

Pamiętaj jednak, że usługi biura nieruchomości wiążą się z prowizją, która zazwyczaj wynosi od 3% do 6% wartości transakcji. Choć profesjonalne doradztwo i pomoc mogą być warte swojej ceny, warto uwzględnić te koszty przy planowaniu sprzedaży. Co więcej, nawet jeśli trafisz na agencję, która oferuje niską prowizję, nie zawsze będzie to oznaczało najlepszą jakość usług.

Dzięki swoim zasobom i doświadczeniu, agencje nieruchomości mogą przyspieszyć sprzedaż mieszkania. Wciąż jednak proces ten będzie prawdopodobnie trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Zależy to od sytuacji na rynku, lokalizacji mieszkania oraz wielu innych czynników.

Sprzedaż mieszkania od ręki ze skupem nieruchomości

Jak szybko sprzedać mieszkanie, jeśli chciałbyś to zrobić w ciągu kilku dni? Możesz rozważyć skorzystanie z usług skupu nieruchomości. Nie musisz wystawiać ogłoszenia, przygotowywać wnętrza, robić zdjęć, umawiać się z potencjalnymi klientami. Wystarczy, że skontaktujesz się z firmą, która skupuje nieruchomości.

Główną zaletą tego rozwiązania jest błyskawiczny czas realizacji transakcji. Jest to możliwe, ponieważ skup nie szuka nabywcy mieszkania, zanim wypłaci Ci pieniądze. Skupy oferują natychmiastową wycenę i szybki proces zakupu, który często zamyka się w ciągu kilku dni. Zaliczkę możesz otrzymać nawet tego samego dnia.

Jest to idealne rozwiązanie także dlatego, że wszystkie formalności, takie jak przygotowanie umowy, weryfikacja dokumentów czy załatwianie spraw notarialnych, pozostają po stronie skupu. Dzięki temu unikniesz zbędnego stresu i oszczędzisz sporo czasu.

Warto zwrócić uwagę także na to, że jeśli Twoje mieszkania wymaga remontu to narażasz się na “utopienie” większej ilości gotówki w remont, który finalnie może się nie zwrócić.

Musisz liczyć się z tym, że cena oferowana przez skup nieruchomości będzie nieco niższa niż rynkowa wartość mieszkania. Skupy oferują zazwyczaj około do 90% wartości rynkowej. W zamian zyskujesz jednak czas i natychmiastowy dostęp do gotówki. Dla wielu osób, zwłaszcza znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, jest to kompromis, który warto podjąć.

Warto także pamiętać, że wyceny skupów powstają na podstawie kwot transakcyjnych, a nie tych, które widzisz w ogłoszeniach w popularnych portalach. Często są one znacząco różne od realnych kwot, gdyż ogłoszeniodawcy mocno zawyżają ceny wyjściowe, by zostawić sobie pole do negocjacji. Jak podaje Narodowy Bank Polski różnica między ceną transakcyjną a ofertową na rynku wtórnym wynosi między 15 a 20%.

Współpraca ze skupem nieruchomości to jedna z najszybszych i najprostszych metod sprzedaży. Jeśli potrzebujesz pilnie pozbyć się mieszkania, skup jest idealnym rozwiązaniem.

Jesteś zainteresowany błyskawiczną sprzedażą swojego mieszkania? Skontaktuj się ze skupem nieruchomości Awentin. Dzięki profesjonalnemu podejściu i doświadczeniu możemy zapewnić Ci bezproblemową sprzedaż Twojej nieruchomości od ręki.

Kiedy warto sprzedać mieszkanie do skupu nieruchomości?

Skup nieruchomości to najlepsze rozwiązanie, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość w najszybszy możliwy sposób.

Ta forma ma jednak wiele innych zalet. Weź ją pod uwagę, jeśli:

• masz pilne potrzeby finansowe.
• dysponujesz lokalem z problemami prawnymi, które wydają się nie do rozwiązania.
• Twoja nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, którego nie możesz już utrzymać.
• nie masz czasu lub chęci spotykać się z kolejnymi potencjalnymi klientami i prowadzić negocjacji, z których i tak zwykle nic nie wychodzi.
• chcesz mieć z głowy formalności i papierkową robotę.
• wolisz zostawić skomplikowane sprawy związane z problemową nieruchomością profesjonalistom.
• dysponujesz lokalem w tak złym stanie, że na samą myśl o remoncie boli Cię głowa.
• masz nieruchomość, która przynosi same problemy zamiast zysków.
• masz specjalne potrzeby związane z transakcją, np. chcesz sprzedać lokal, ale dalej w nim mieszkać.
• przebywasz za granicą i nie możesz pozwolić sobie na spędzenie w Polsce miesięcy do czasu sprzedaży.
• nie możesz dogadać się w sprawie sprzedaży ze współwłaścicielem lokalu.
• wyjeżdżasz i potrzebujesz szybkiej gotówki.

Warto rozważyć wszelkie zalety i wady skupu nieruchomości przed skorzystaniem z tej możliwości.

Jak szybko sprzedać mieszkanie do remontu?

Skup nieruchomości to także najszybszy sposób na sprzedaż mieszkania do remontu.

Firmy zajmujące się skupowaniem nieruchomości mogą kupić od Ciebie mieszkanie w każdym stanie, także zniszczone i zaniedbane. Kluczem w tym przypadku jest realistyczne ustalenie ceny, która uwzględni konieczność przeprowadzenia remontu przez nowego właściciela.

Jeśli sprzedasz takie mieszkanie w skupie, otrzymasz kwotę poniżej wartości rynkowej. Nie będziesz jednak zajmować się remontem, który najczęściej jest bardzo czasochłonnym i stresującym przedsięwzięciem. Dzięki temu proces sprzedaży zniszczonego mieszkania nie będzie trwał latami, a może zamknąć się w ciągu kilku dni.

Szybka sprzedaż mieszkania –podsumowanie

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Najszybciej w skupie nieruchomości. Tam zajmie to maksymalnie kilka dni, więc gotówkę otrzymasz praktycznie od ręki.

Jeśli „szybko” oznacza dla Ciebie kilka miesięcy, możesz zaryzykować sprzedaż na własną rękę. Skorzystaj z naszych rad, a zwiększysz szansę na sprawne znalezienie klienta. Nie masz czasu lub możliwości samodzielnie poszukiwać nabywcy? Rozważ współpracę z biurem nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania może być szybka i efektywna, jeśli wybierzesz odpowiednią metodę. Weź pod uwagę swoje możliwości, potrzeby i preferencje, a następnie działaj, by jak najszybciej sprzedać mieszkanie.

Z doświadczenia wiemy, że wielu właścicieli nieruchomości na początku chce sprzedać mieszkanie na własną rękę, licząc na dodatkowe 10-15% zysku. Mieliśmy już klientów, którzy przez miesiące wystawiali swoje oferty, inwestowali w promocję, a finalnie i tak wracali do nas, bo nie mogli znaleźć kupca. Jeśli liczy się czas i pewność transakcji, skup nieruchomości jest najlepszym rozwiązaniem – gwarantuje szybką sprzedaż i natychmiastowy dostęp do gotówki, bez stresu, negocjacji i formalności przeciągających się w nieskończoność.

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Otrzymaj uczciwą wycenę i szybko sfinalizuj transakcję

Ze skupem nieruchomości Awentin finalizacja transakcji zajmie Ci maksymalnie kilka dni. A dodatkowo zyskasz spokój, że cały proces zostanie przeprowadzony zgodnie z prawem, bezpiecznie i dyskretnie.

Niezależnie od tego, jaką nieruchomością dysponujesz – do remontu, zadłużoną, z komornikiem lub lokatorami itp. zgłoś się do nas. Doradzimy i rozwiążemy Twoje problemy prawne. Służymy wsparciem na każdym etapie realizacji transakcji. Wyjaśniamy zawiłe kwestie prawne, jasno odpowiadamy na wszystkie pytania. Przejmujemy wszelkie trudne obowiązki związane ze sprzedażą nieruchomości. A dodatkowo współpraca przebiega w miłej i wspierającej atmosferze.

Jednym słowem, zdejmiemy z Twojej głowy wszelkie kłopoty dotyczące mieszkania, a następnie zapłacimy za nie uczciwą cenę.

Chcesz szybko i sprawnie dowiedzieć się, jaką kwotę możemy Ci zaoferować? 
Skorzystaj z FORMULARZA bezpłatnej, niezobowiązującej wyceny.