Sprzedaż mieszkania to zazwyczaj wymagający proces. Kiedy w grę wchodzi lokator zameldowany na stałe, sprawa jeszcze bardziej się komplikuje. Czy sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem jest w ogóle możliwa? Jakie są Twoje opcje i na co warto zwrócić uwagę? Przeczytaj w artykule.
Meldunek w Polsce – co warto wiedzieć?
W Polsce występuje obowiązek meldunkowy. Oznacza to, że każda osoba przebywająca na terytorium kraju dłużej niż 3 miesiące powinna zgłosić swoje miejsce pobytu do odpowiedniego urzędu. Można to zrobić:
- w urzędzie lub przez internet,
- osobiście lub przez pełnomocnika.
Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
Meldunek to czynność administracyjna, która służy wyłącznie celom ewidencyjnym, czyli informuje władze o tym, gdzie dana osoba faktycznie mieszka. Sam fakt zameldowania nie zapewnia jednak żadnych praw do lokalu, w którym dana osoba jest zameldowana.
Innymi słowy, obowiązek meldunkowy w Polsce pełni funkcję informacyjną i organizacyjną. Nie daje zameldowanej osobie żadnych dodatkowych uprawnień związanych z użytkowaniem czy własnością nieruchomości.
Jak wymeldować kogoś z domu lub z mieszkania?
W przypadku gdy zameldowana osoba faktycznie nie mieszka w Twoim lokalu, z łatwością załatwisz taką sprawę. Nie potrzebujesz zgody zameldowanego, by legalnie go wymeldować. Skoro bowiem lokator opuścił swoje miejsce zamieszkania podane w meldunku, oznacza to, że nie dopilnował obowiązku wymeldowania i zameldowania się w nowym miejscu pobytu. Jako właściciel nieruchomości, możesz więc zrobić to za niego.
Takie prawo daje Ci ustawa o ewidencji ludności. Wymeldowanie wskazanej osoby załatwisz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla miejsca meldunku. Musisz złożyć wniosek i dołączyć do niego dowody, które świadczą o opuszczeniu lokalu przez zameldowaną osobę.
Najlepiej załatwić to przed sprzedażą nieruchomości, jednak po jej zbyciu bez trudu zrobi to także nowy właściciel lokalu.
Jak pozbyć się zameldowanego lokatora?
Sprawa komplikuje się, gdy osoba zameldowana wciąż przebywa w Twoim lokalu. Jak wspomnieliśmy, zameldowanie nie oznacza posiadania prawa do mieszkania ani użytkowania lokalu. Oznacza jedynie rejestrację adresu jako miejsca pobytu danej osoby.
Niemniej pozbycie się lokatora – niezależnie czy jest zameldowany, czy nie – bywa w Polsce problematyczne. Zgodnie z prawem nie możesz zrobić tego na własną rękę.
Wniosek o eksmisję możesz złożyć do sądu, jeśli lokator przebywa w Twoim lokalu bezprawnie. Dokładny sposób wszczęcia procedury eksmisyjnej zależy od okoliczności sprawy. Zawsze jednak postępowanie eksmisyjne jest skomplikowane i czasochłonne – może potrwać nawet kilka lat.
Ochrona lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym
Dodatkowo polskie prawo chroni lokatorów, zwłaszcza osoby w trudnej sytuacji życiowej. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że eksmisja nie może być przeprowadzana:
- w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca), jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego,
- bez zapewnienia lokalu socjalnego dla osób, którym takie prawo przysługuje (np. rodzin z dziećmi, osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży).
Eksmisja lokatora „na bruk”
Zgodnie z polskim prawem „eksmisja na bruk” – czyli usunięcie niechcianego lokatora bez zapewnienia mu lokalu zastępczego – jest zabroniona. Nawet w przypadku, gdy sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, eksmitowana osoba nie może pozostać bez dachu nad głową. W takiej sytuacji komornik musi skierować lokatora do noclegowni lub schroniska, jeżeli nie ma on innej możliwości zamieszkania.
Wszystko to sprawia, że procedury eksmisyjne ciągną się latami. Jeśli nie chcesz angażować się w tak długotrwały i stresujący proces, możesz rozważyć sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem.
Czy można sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem?
Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem jest możliwa, podobnie jak z lokatorem, który nie posiada meldunku. Polskie prawo tego nie zabrania. Prawdopodobnie będzie jednak dużo trudniejsza niż w przypadku mieszkania z uregulowaną sytuacją.
Lokator bezprawnie zamieszkujący Twoje mieszkanie może odstraszyć potencjalnych nabywców. Nowy właściciel nieruchomości będzie musiał zająć się problemem wymeldowania lokatora, co wprowadza znaczne ryzyko i niepewność.
Kiedy zameldowany lokator to atut mieszkania?
Sytuacja może wyglądać inaczej, jeśli zameldowany lokator przebywa w lokalu na podstawie umowy najmu i wywiązuje się ze zobowiązań, które dokument ten na niego nakłada. Dla niektórych kupujących może to stanowić zaletę. W przypadku, kiedy kupują oni mieszkanie pod wynajem, mogą po prostu kontynuować umowę z lokatorem. Nie muszą szukać najemcy na własną rękę.
Nawet wtedy nowy właściciel może jednak chcieć uregulować kwestię meldunku przed finalizacją transakcji. Mimo że zameldowanie nie oznacza prawa do pozostania w mieszkaniu po jego sprzedaży, dla wielu kupujących taka sytuacja będzie stanowić przeszkodę.
Zameldowanie może budzić obawy zwłaszcza, jeśli potencjalny nabywca nie zna dobrze polskiego prawa meldunkowego. Kupujący mogą obawiać się:
- problemów z wymeldowaniem lokatora,
- ewentualnych sporów związanych z opróżnieniem mieszkania,
- czasochłonnych procedur eksmisyjnych, jeśli lokator odmówi dobrowolnego opuszczenia lokalu.
Prawne aspekty przy sprzedaży mieszkań z lokatorem
Jak wspomnieliśmy, nie istnieją żadne prawne przeszkody co do sprzedaży mieszkania czy domu z lokatorem. Dotyczy to zarówno osób zameldowanych, jak i niezameldowanych. Nie ma też znaczenia, czy lokator zamieszkuje nieruchomość na podstawie ważnej umowy najmu, czy bezprawnie. W każdej z tych sytuacji możesz sprzedać mieszkanie z lokatorem.
Jedynym wyjątkiem jest prawo dożywocia w sytuacji, gdy dożywotnik nie wyraża zgody na sprzedaż – niezależnie od tego, czy jest on zameldowany, czy nie.
Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem a komunikacja z nabywcą
Jeśli jednak chcesz sprzedać mieszkanie z lokatorem, musisz poinformować nabywcę o takiej osobie. Jeśli tego nie zrobisz, a kupujący dowie się po fakcie, możesz zostać posądzony o oszustwo. Sprawa może nawet wylądować w sądzie.
Nowy właściciel mieszkania a umowa najmu
Jeśli lokator ma ważną umowę najmu, nowy właściciel mieszkania wstępuje automatycznie w prawa i obowiązki wynajmującego. Lokator może pozostać w mieszkaniu do zakończenia umowy najmu na wcześniej obowiązujących warunkach. Ważne, aby wszystkie strony transakcji były poinformowane o zmianach i dogadały się między sobą co do ewentualnych modyfikacji zasad najmu itp.
Warto też jeszcze raz podkreślić, że zameldowanie nie daje lokatorowi prawa własności czy prawa do wynajmu lokalu. Natomiast wymeldowanie lokatora, jeśli ten nie zamieszkuje faktycznie pod tym adresem, możesz przeprowadzić w drodze administracyjnej.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym
Sprzedaż mieszkania lub domu z zameldowanym lokatorem może stanowić sporą trudność. Szczególnie, jeśli osoba taka zamieszkuje w lokalu bezprawnie. Zakup mieszkania z lokatorem to zawsze spore ryzyko dla nabywcy.
Zacznij więc od negocjacji z lokatorem. Jeśli to możliwe, warto rozwiązać umowę najmu lub porozumieć się z lokatorem w kwestii dobrowolnego opuszczenia nieruchomości przed sprzedażą.
Kiedy rozmowy nie przynoszą rezultatów i jesteś zdecydowany na sprzedaż mieszkania z lokatorem, pamiętaj o kilku podstawowych zasadach:
- Zawczasu poinformuj potencjalnych kupców o tej sytuacji. Oszczędzisz sobie i im sporo czasu.
- Weź pod uwagę, że możliwość prezentacji nieruchomości zainteresowanym może być w takiej sytuacji utrudniona. Przemyśl, jak rozwiązać ten problem. To ważne, ponieważ indywidualny nabywca prawdopodobnie nie zdecyduje się na transakcję, jeśli nie zobaczy wcześniej lokalu.
- Odpowiednio obniż cenę mieszkania. Transakcja będzie wiązała się z trudnościami dla nabywcy. Jeśli więc zobaczy cenę rynkową, raczej nie podejmie ryzyka.
Jak sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem?
Mimo znacznego obniżenia ceny, sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem na własną rękę może okazać się zbyt trudna. Stracisz w ten sposób wiele czasu i będzie kosztowało Cię to sporo nerwów. Niekiedy lepiej od razu postawić na pewne rozwiązanie, czyli współpracę ze skupem nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym do skupu nieruchomości
Skup nieruchomości to firma, która specjalizuje się w trudnych przypadkach i kupi mieszkanie nawet bez wcześniejszego oglądania. Jej pracownicy dokładnie znają rynek nieruchomości i wiedzą, jak postępować także w delikatnych sprawach.
Oznacza to dla Ciebie szybką transakcję, bez konieczności zajmowania się kwestiami prawnymi związanymi z lokatorem. Skupy nieruchomości oferują odkupienie mieszkania w bardzo krótkim czasie, dzięki czemu możesz zyskać sporą gotówkę praktycznie od ręki.
Choć cena oferowana przez skup będzie niższa od rynkowej, jest to wciąż atrakcyjna opcja. W zamian nie musisz czekać na długotrwałe postępowanie sądowe, starać się na własną rękę usunąć lokatora czy bezskutecznie poszukiwać kupca.
Decydując się na współpracę ze skupem, możesz liczyć na natychmiastową gotówkę. Nie musisz także martwić się formalnościami i dokumentami. Pracownicy skupów nieruchomości mają doświadczenie i wiedzą, jak załatwić nawet najtrudniejsze sprawy. Dzięki temu mieszkanie z lokatorem w ciągu kilku dni przestanie być Twoim problemem.
Nieruchomość z zameldowanym lokatorem na sprzedaż – wyzwania i rozwiązania
Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem to wyzwanie, które wymaga sporo czasu i odpowiedniego podejścia. Choć lokator nie blokuje samej transakcji, może wpłynąć na obniżenie wartości mieszkania lub skomplikować kwestie formalne. Ważne jest właściwe zrozumienie prawnych i praktycznych konsekwencji takiej sytuacji.
Jeśli chcesz uniknąć złożonych procesów związanych z lokatorem, zaufaj skupowi nieruchomości. Firma taka zaoferuje Ci szybkie i bezproblemowe kupno mieszkania, niezależnie od jego sytuacji prawnej.
Wyceń swoją nieruchomość z zameldowanym lokatorem
Zacznij od bezpłatnej i niezobowiązującej wyceny swojego lokalu. Dowiesz się, ile możesz zyskać na sprzedaży mieszkania. Na tej podstawie podejmiesz decyzję, czy chcesz współpracować ze skupem, czy wolisz spróbować sprzedaży na własną rękę.
Aby otrzymać wycenę, wystarczy, że wypełnisz krótki FORMULARZ. Ofertę kupna otrzymasz już w ciągu 24 godzin. Nie czekaj! Im szybciej załatwisz sprawy związane ze sprzedażą lokalu z lokatorem, tym szybciej pozbędziesz się problemu i będziesz cieszyć się dodatkową gotówką.
