Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna to umowa przez którą obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Zgodnie z art. 389 § 1 KC, powinna określać istotne postanowienia umowy definitywnej, takie jak przedmiot sprzedaży oraz cena sprzedaży. Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana przy sprzedaży nieruchomości – mieszkania, działki lub domu.

Czym jest umowa przyrzeczona i jakie ma znaczenie w sprzedaży nieruchomości?

Umowa przyrzeczona w kontekście umów przedwstępnych sprzedaży jest kluczowym etapem finalizacji transakcji. Po podpisaniu umowy przedwstępnej, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy sprzedaży, czyli właśnie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zawarcie tej umowy kończy etap przygotowawczy i prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości lub innego przedmiotu sprzedaży. Dla kupujących i sprzedających oznacza to pełne zabezpieczenie interesów oraz prawne sfinalizowanie transakcji. Warto pamiętać, że umowa przyrzeczona powinna uwzględniać wszystkie istotne ustalenia z umowy przedwstępnej, aby uniknąć nieporozumień i problemów prawnych.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne elementy, które zapewnią jej ważność oraz ochronę interesów obu stron. Oto, co musi zawierać umowa przedwstępna:

• dane stron umowy,
• przedmiot umowy, czyli dokładnie oznaczoną nieruchomość,
• cena sprzedaży oraz sposób zapłaty,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• forma umowy (najbezpieczniej zawarta w formie aktu notarialnego),
• określenie, czy wpłacane świadczenia mają charakter zadatku czy zaliczki,
• skutki niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Mieliśmy kiedyś klienta, który kupił mieszkanie, ale w umowie przedwstępnej nie określono dokładnie, co jest przedmiotem sprzedaży. Brakowało opisu piwnicy, która była integralną częścią mieszkania. Gdy przyszło do podpisania umowy przyrzeczonej, sprzedający nagle zażądał dodatkowej opłaty za tę piwnicę! Gdyby umowa przedwstępna była sporządzona zgodnie z tymi wskazówkami, nie byłoby tego zamieszania. Dlatego zawsze powtarzamy – umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Vadym Chuchmii, doradca i ekspert ds. nieruchomości

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży

Oto uproszczony wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

• Strony umowy: Jan Kowalski (sprzedający) i Anna Nowak (kupujący).
• Przedmiot umowy: mieszkanie przy ul. Jasnej 10, Warszawa, o powierzchni 50 m².
• Cena sprzedaży: 500 000 zł.
• Stan prawny: np. pełna własność.
• Numer księgi wieczystej
• Zadatek: 50 000 zł płatny przy podpisaniu umowy.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Pobierz gotowy, sprawdzony notarialnie i prawnie wzór umowy przedwstępnej:

Zadatek czy zaliczka – czym się różnią?

Zadatek i zaliczka to dwa różne pojęcia, często mylone przez kupujących i sprzedających:

• Zadatek – zgodnie z art. 394 KC, zadatek dany przy zawarciu umowy przedwstępnej pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W przypadku winy sprzedającego, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
• Zaliczka – jest neutralnym świadczeniem na poczet ceny. W przypadku niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi niezależnie od tego, kto jest winny.

Różnice między umową przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego a cywilnoprawnej

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w dwóch podstawowych formach: jako akt notarialny lub w zwykłej formie cywilnoprawnej. Każda z tych form charakteryzuje się innymi skutkami prawnymi, kosztami oraz możliwościami egzekwowania zobowiązań przez strony. Forma notarialna daje większe bezpieczeństwo prawne oraz szersze możliwości dochodzenia roszczeń przed sądem, natomiast forma cywilnoprawna jest tańsza i bardziej elastyczna, lecz wiąże się z ograniczeniami w ochronie interesów stron. Poniżej przedstawiamy tabelę, która porównuje kluczowe różnice między tymi dwiema formami zawierania umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości:

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna sprzedaży może być uznana za nieważną w kilku istotnych przypadkach:

❌ Brak istotnych postanowień – jeśli w umowie zabraknie któregoś z kluczowych elementów:
• dokładnego oznaczenia stron,
• precyzyjnego opisu przedmiotu umowy (np. nieruchomości),
• ceny lub jasnych zasad jej ustalenia,
to cała umowa przedwstępna traci ważność.

❌ Umowa przedwstępna bez notariusza – brak aktu notarialnego nie unieważnia umowy, ale ogranicza roszczenia wyłącznie do odszkodowania. Przy sprzedaży nieruchomości, umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby umożliwić dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

❌ Nieprecyzyjne określenie stron lub przedmiotu umowy – jeśli w umowie brakuje jednoznacznego wskazania stron, opisu nieruchomości lub kluczowych danych, cała umowa jest nieważna.

❌ Sprzeczność z przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego – umowa przedwstępna jest nieważna, jeśli jej treść łamie przepisy prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

❌ Brak zdolności do czynności prawnych – umowa zawarta przez osobę nieposiadającą zdolności do czynności prawnych (np. osobę małoletnią bez zgody przedstawiciela ustawowego) jest z mocy prawa nieważna.

❌ Wady oświadczenia woli – jeżeli umowa została zawarta pod wpływem błędu, groźby, przymusu lub w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji, również jest uznawana za nieważną.

Czy można wycofać się z podpisanej umowy przedwstępnej?

Tak, ale wszystko zależy od postanowień umowy przedwstępnej oraz rodzaju zabezpieczenia (zadatek, zaliczka). Zasadniczo, strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej za obopólną zgodą – na mocy porozumienia stron. Jednak w sytuacji, gdy w umowie przedwstępnej przewidziano zadatek, strona, która nie wywiąże się z umowy, musi liczyć się z konsekwencjami finansowymi. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może także dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie, jeśli druga strona odmawia podpisania tej umowy. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto przemyśleć wszystkie warunki i konsekwencje jej niewykonania – rozpisujemy je bardziej szczegółowo poniżej.

Konsekwencje niewykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej

Niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej może prowadzić do różnych konsekwencji prawnych i finansowych. Po pierwsze, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona, która chce wycofać się z umowy, musi liczyć się z tym, że druga strona może wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku sąd może zobowiązać stronę, która uchyla się od podpisania umowy, do jej zawarcia – to bardzo silny instrument ochrony interesów.

Po drugie, niezależnie od formy umowy przedwstępnej, strona niewywiązująca się z umowy odpowiada za szkodę, jaką druga strona poniosła w związku z oczekiwaniem, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta. Obejmuje to np. koszty związane z przygotowaniem do sprzedaży mieszkania, wydatki na notariusza czy koszty prawnika. Roszczenie o naprawienie tej szkody wynika wprost z art. 390 § 1 kodeksu cywilnego.

Po trzecie, jeśli przy zawarciu umowy przedwstępnej został wręczony zadatek, to strona, która odstępuje od umowy bez uzasadnionej przyczyny, traci zadatek (lub musi go zwrócić w podwójnej wysokości, jeśli to ona go otrzymała). To silna sankcja finansowa, która ma chronić uczciwą stronę umowy.

Bezpieczna alternatywa dla samodzielnej sprzedaży

Jeśli nie chcesz bawić się w żmudne formalności związane z umową przedwstępną sprzedaży i zależy Ci na czasie oraz bezpieczeństwie, rozważ naszą ofertę skupu nieruchomości w Awentin. Skupujemy nieruchomości szybko i uczciwie, oferując szybką, rzetelną wycenę oraz pełne wsparcie przy każdej transakcji – bez zbędnej papierologii, ukrytych kosztów i stresu. Skontaktuj się z nami i przekonaj się, jak prosto możesz sprzedać swoją nieruchomość! 🚀