Otrzymałeś darowiznę od bliskiej osoby lub nabyłeś majątek w spadku? W takim przypadku kluczowe może być zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych na formularzu SD-Z2. To dokument, dzięki któremu możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale tylko pod warunkiem spełnienia konkretnych warunków.

Poniżej znajdziesz szczegółowy poradnik: jak, kiedy i gdzie złożyć formularz SD-Z2, co powinien zawierać, jakie są terminy zgłoszenia, w jakich przypadkach trzeba go złożyć i jak uniknąć obowiązku płacenia podatku. Artykuł zawiera również przydatne wskazówki dla osób, które otrzymały darowiznę w gotówce, przelewem lub w postaci mieszkania.

Poniżej znajdziesz również plik PDF z formularzem do pobrania w wersji do druku.

Czym jest formularz SD-Z2 (zgłoszenie otrzymania darowizny, własności rzeczy lub praw majątkowych) i kiedy należy go złożyć?

Formularz SD-Z2 to oficjalny druk zgłoszenia otrzymania darowizny lub nabycia w drodze spadku przedmiotów lub praw majątkowych.

Kiedy wymagane jest zgłoszenie SD-Z2?

Zgłoszenie SD-Z2 dokonywane jest przez osoby należące do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli:

• małżonków,
• zstępnych (dzieci, wnuki),
• wstępnych (rodziców, dziadków),
• pasierbów,
• rodzeństwo,
• ojczyma i macochę.

Osoby z tej grupy, po spełnieniu warunku zgłoszenia otrzymania darowizny lub spadku na formularzu SD-Z2, są całkowicie zwolnione od podatku, niezależnie od wartości nabytego majątku. Zgłoszenie SD-Z2 dokonywane jest przez nabywców zaliczanych do tzw. najbliższej rodziny. Jeśli otrzymałeś darowiznę od jednej z tych osób, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku, ale tylko jeśli zgłosisz fakt otrzymania darowizny w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

W jakich sytuacjach składa się druk SD-Z2?

Najczęstsze przypadki to:

• darowizna pieniędzy, mieszkania, samochodu, biżuterii lub innej rzeczy o dużej wartości,
• nieodpłatne zniesienie współwłasności i tytuły określone w art. 4a ustawy,
• nabycie praw majątkowych (np. udziałów w firmie).

Warto również wspomnieć o innych tytułach nabycia, takich jak nieodpłatne zniesienie współwłasności i tytuły określone w art. 1a ustawy o podatku od spadków i darowizn, które również mogą kwalifikować do złożenia tego druku, jeśli nabywca należy do zerowej grupy podatkowej. W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, gdy wartość nabytego majątku przekracza kwotę wolną od podatku dla danej grupy, a nabywca należy do grupy zerowej, również konieczne jest zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy na formularzu SD-Z2 w celu skorzystania ze zwolnienia.

Formularz SD-Z2 – druk do pobrania

Jak wypełnić formularz SD-Z2?

W dokumencie należy wpisać dane osobowe darczyńcy i obdarowanego, rodzaj i wartość darowizny (np. mieszkanie, dom, działka, pieniądze), a także datę jej otrzymania. W przypadku darowizny nieruchomości warto załączyć również odpis aktu notarialnego. Prawidłowe wypełnienie i terminowe złożenie SD-Z2 jest kluczowe, aby uniknąć konsekwencji finansowych i nieprzyjemności podatkowych.

🟩 Strona 1:

1. Identyfikator podatkowy (NIP lub PESEL) – wpisz swój numer PESEL (jeśli jesteś osobą fizyczną nieprowadzącą działalności).

2. Nr dokumentu – zostaw puste (wypełni urząd).

3. Status – zostaw puste (wypełni urząd).

4. Data nabycia – dzień, w którym otrzymałeś darowiznę (np. data aktu notarialnego).

5. Data powstania obowiązku podatkowego – taka sama jak w pkt 4, chyba że np. środki wpłynęły później na konto.

🟩 Sekcja A – Miejsce i cel składania zgłoszenia:

6. Urząd skarbowy – wpisz urząd właściwy ze względu na miejsce zamieszkania obdarowanego.

7. Cel formularza – zaznacz pole „1. złożenie zgłoszenia”.

🟩 Sekcja B – Twoje dane jako obdarowanego:

8–23 – uzupełnij dane osobowe (imię, nazwisko, data urodzenia, adres zamieszkania, obywatelstwo itd.).

🟩 Sekcja C – Dane darczyńcy:

24–39 – uzupełnij dane osoby, od której otrzymałeś darowiznę (imię, nazwisko, PESEL, adres itd.).

🟩 Sekcja D – Tytuł nabycia:

40:
1. Dziedziczenie – zaznacz, jeśli nabywasz majątek w drodze dziedziczenia ustawowego (np. po zmarłym rodzicu, bez testamentu).

2. Zapis zwykły – gdy spadkodawca w testamencie wskazał, że określona rzecz lub prawo ma przypaść konkretnej osobie (nie będącej spadkobiercą ogólnym).

3. Dalszy zapis – zapis w testamencie, który nakłada obowiązek przekazania przedmiotu zapisu przez zapisobiercę innej osobie po spełnieniu określonych warunków.

4. Zapis windykacyjny – zaznacz, jeśli w testamencie notarialnym konkretny składnik majątku (np. nieruchomość) został bezpośrednio przypisany Tobie – nabywasz go automatycznie z chwilą śmierci spadkodawcy.

5. Polecenie testamentowe – spadkodawca nakłada na Ciebie (lub innego spadkobiercę) obowiązek wykonania określonego działania (np. opieki nad kimś, przekazania darowizny).

6. Darowizna – najczęstsze przy przekazaniu mieszkania, pieniędzy, auta – zaznacz, jeśli otrzymałeś coś w drodze umowy darowizny (ustnej, pisemnej lub notarialnej).

7. Polecenie darczyńcy – darowizna, w której darczyńca zastrzegł, że obdarowany ma wykonać określoną czynność (np. przeznaczyć pieniądze na edukację dziecka).

8. Zachowek – zaznacz, gdy nabywasz wartość majątku na mocy roszczenia o zachowek – czyli kwotę należną Ci jako spadkobiercy pominiętemu w testamencie.

9. Nieodpłatne zniesienie współwłasności i tytuły określone w art. 1a ustawy – gdy np. brat zrzekł się bezpłatnie udziału we wspólnym mieszkaniu na Twoją rzecz albo doszło do wyodrębnienia lokalu – dotyczy sytuacji niebędących klasyczną darowizną.

10. Nieodpłatna renta – rzadko spotykana forma nabycia – np. gdy otrzymujesz prawo do pobierania świadczeń (renty) bez obowiązku zapłaty.

11. Nieodpłatne użytkowanie – zaznacz, jeśli nabywasz prawo do użytkowania rzeczy lub nieruchomości bez zapłaty – np. możesz korzystać z lokalu bez konieczności jego kupna.

12. Nieodpłatna służebność – zaznacz, jeśli uzyskujesz np. prawo do korzystania z drogi dojazdowej lub mieszkania w domu należącym do innej osoby – bez płacenia.

13. Nabycie praw do wkładów oszczędnościowych na podstawie dyspozycji wkładcy – gdy np. zmarły wskazał Cię w banku jako osobę uposażoną do rachunku lub lokaty – tzw. dyspozycja na wypadek śmierci.

14. Nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego – zaznacz, jeśli otrzymujesz środki z funduszu inwestycyjnego (np. IKE/IKZE) na podstawie wcześniejszej dyspozycji zmarłego uczestnika.

🟩 Sekcja E – Nieodpłatne zniesienie współwłasności i tytuły określone w art. 1a ustawy:

41-43. Sekcja E formularza SD-Z2 dotyczy nabycia majątku w szczególnych formach: takich, które nie są klasyczną darowizną ani spadkiem, ale też powodują przeniesienie własności bez zapłaty (czyli nieodpłatnie).

Zaznaczasz ją tylko wtedy, gdy w sekcji D zaznaczyłeś kwadrat nr 9 („tytuły określone w art. 1a ustawy”).

🟩 Sekcja F – Dokument potwierdzający nabycie:

45. Przy zgłoszeniu spadku ustawowego, jeśli złożyłeś przed sądem lub notariuszem oświadczenie o jego przyjęciu.

46. Spadek został nabyty na podstawie testamentu.

47. Masz orzeczenie sądu o nabyciu spadku, które się już uprawomocniło.

48. Najczęstsze przy darowiźnie – zaznacz, jeśli nabycie nastąpiło na podstawie umowy darowizny, np. w formie aktu notarialnego lub pisemnej umowy z rodzicem.

49. Np. sądowa ugoda spadkowa lub cywilna dotycząca podziału majątku.

50. W wyjątkowych przypadkach – np. wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej itp.

51. Sporządzony przez notariusza dokument, który ma taką samą moc prawną jak orzeczenie sądu – dotyczy spadku.

52. Gdy dziedziczysz majątek za granicą na podstawie unijnych przepisów (rzadkie przypadki).

🟩 Sekcja G – Przedmiot darowizny:

Wpisz dane dotyczące nieruchomości:

• a. – Opisz nieruchomość (np. “Lokal mieszkalny o pow. użytk. 48,20 m², nr KW…”).
• b. – Udział – jeśli całość, to wpisz „1/1”.
• c. – Adres nieruchomości.
• d. – Wartość rynkowa nieruchomości w dniu darowizny (np. „380 000 zł”).

🟩 Sekcja H – Stosunek do darczyńcy:

88. Zaznacz odpowiednie pole (np. „2. zstępny” – jeśli jesteś dzieckiem darczyńcy, „3. wstępny” – jeśli jesteś rodzicem itd.).

🟩 Sekcja I – Sposób przekazania środków:

89–92. Zaznacz, w jaki sposób darowizna została przekazana. Przy nieruchomości zwykle pomijasz ten punkt lub podajesz np. „rachunek bankowy”, jeśli była dopłata pieniężna.

🟩 Sekcja J – Uwagi:

93. Możesz wpisać numer telefonu i ewentualnie adres do korespondencji.

🟩 Sekcja K – Podpis:

94–96. Podaj datę wypełnienia, swoje imię i nazwisko oraz podpis.

Terminy i obowiązki – nie przegap 6 miesięcy!

Termin złożenia formularza SD-Z2 to 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny (czyli od dnia, w którym doszło do przekazania rzeczy/prawa lub wykonania przelewu).

Co się stanie po przekroczeniu terminu?

Jeśli nie złożysz zgłoszenia w terminie 6 miesięcy od nabycia, stracisz prawo do zwolnienia z podatku. W efekcie fiskus może naliczyć:

• podatek od spadków i darowizn, zgodnie z obowiązującą stawką dla danej grupy podatkowej,
• odsetki karne.

Wyjątkiem są sytuacje, gdy możesz udowodnić, że dowiedziałeś się o nabyciu majątku w późniejszym terminie – wtedy masz 6 miesięcy od momentu powzięcia tej informacji, ale musisz to odpowiednio uzasadnić.

Powstanie obowiązku zapłacenia podatku od spadków i darowizn

Obowiązek podatkowy powstaje w dniu:

• podpisania umowy darowizny,
• otrzymania przelewu,
• przeniesienia prawa do rzeczy.

W przypadku spadku – obowiązek powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia.

Gdzie złożyć formularz SD-Z2 i w jakiej formie?

Właściwy urząd skarbowy

Zgłoszenia dokonuje się w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania nabywcy.

Formularz można:

• złożyć osobiście,
• wysłać pocztą (decyduje data stempla),
• złożyć elektronicznie – online przez ePUAP lub e-Deklaracje.

Dokumenty wymagane przy zgłoszeniu

Do formularza SD-Z2 należy dołączyć (jeśli dotyczy):

• umowa darowizny, najlepiej w formie pisemnej,
• dowód przelewu bankowego,
• akt notarialny (np. przy darowiźnie nieruchomości),
• inne dokumenty potwierdzające nabycie.

Najczęstsze błędy przy wypełnianiu formularza SD-Z2

Brak załączników do druku (zależy od przypadku)

Do formularza SD-Z2 należy dołączyć konkretne załączniki, w zależności od rodzaju darowizny i sposobu jej przekazania. Nie są one zawsze wymagane przez prawo, ale w praktyce urząd skarbowy może ich zażądać w celu weryfikacji danych. Do najczęstszych załączników należą:

Potwierdzenie przelewu / przekazu pocztowego

• Kiedy wymagane?
  Gdy darowizna ma postać pieniężną.
• Dlaczego?
  Aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego, środki muszą być przekazane w sposób dokumentowany (przelew, SKOK, przekaz). Darowizna gotówkowa nie daje prawa do zwolnienia.

Umowa darowizny (jeśli została sporządzona)

• Kiedy wymagane?
  W przypadku darowizn rzeczy lub praw majątkowych, zwłaszcza jeśli przekazanie nie odbyło się przez notariusza.
• Dlaczego?
  Potwierdza treść, datę i strony umowy, co ułatwia ocenę obowiązku podatkowego.

Akt notarialny

• Kiedy wymagany?
  Przy darowiźnie nieruchomości (mieszkania, domu, działki).
• Dlaczego?
  Akt notarialny to forma obowiązkowa przy przeniesieniu własności nieruchomości. Choć notariusz zwykle przekazuje dane do urzędu, i tak warto dołączyć kopię przy samodzielnym zgłoszeniu.

Inne dokumenty potwierdzające nabycie

• np. wypis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający wartość rynkową rzeczy, dowód rejestracyjny pojazdu w przypadku darowizny auta.

Nieprawidłowa wartość darowizny

Urząd może zakwestionować podaną wartość – należy podać realną wartość rynkową.

Błędy formalne

• Brak podpisu,
• nieczytelne dane osobowe,
• brak wskazania grupy podatkowej.

Darowizna a spadek – kiedy wypełniamy SD-Z2?

Formularz SD-Z2 dotyczy zarówno darowizny, jak i niektórych przypadków spadku – zwłaszcza jeśli występuje nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od bliskiej osoby i chcemy skorzystać ze zwolnienia.

Jeśli natomiast spadek nie kwalifikuje się do zwolnienia (np. spadkobierca spoza zerowej grupy podatkowej) – należy rozliczyć się na formularzu SD-3.

Otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie i nie wiesz, co dalej?

Jeśli dostałeś mieszkanie w darowiźnie, ale nie masz czasu, wiedzy ani ochoty, żeby zajmować się formalnościami, podatkami i sprzedażą – zgłoś się do nas. Odkupimy Twoją nieruchomość nawet za 90% jej wartości rynkowej, a co najważniejsze – przejmiemy na siebie cały proces. Zajmiemy się za Ciebie zgłoszeniem SD-Z2, kontaktem z urzędem skarbowym, dokumentacją i finalizacją transakcji. Wystarczy jeden telefon lub formularz kontaktowy – resztą zajmujemy się my.

Sprzedaż mieszkania samodzielnie, bez pomocy agencji nieruchomości, to coraz częstszy wybór wśród właścicieli lokali w Polsce. Uniknięcie prowizji, większa kontrola nad transakcją, a także możliwość szybkiej sprzedaży mieszkania to główne powody, dla których wiele osób decyduje się na ten krok. W tym poradniku krok po kroku dowiesz się, jak sprzedać nieruchomość bez pośredników, nie popełniając typowych błędów i bez narażania się na prawne lub finansowe problemy. Przeprowadzimy Cię przez cały proces sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego coraz więcej osób wybiera sprzedaż mieszkania bez agencji nieruchomości lub innych pośredników?

Decyzja o sprzedaży mieszkania bez udziału pośrednika może przynieść realne korzyści finansowe. Prowizja agencji nieruchomości to najczęściej 2–3% od strony sprzedającej, a czasem również od kupującej – łącznie nawet do 6–7% wartości nieruchomości. Przy sprzedaży lokalu za 500 tysięcy złotych to nawet 35 tysięcy złotych mniej w Twojej kieszeni.

W dodatku wielu sprzedających ma za sobą negatywne doświadczenia z agentami nieruchomości: brak zaangażowania, zła prezentacja oferty, słaba komunikacja czy przedłużająca się sprzedaż to tylko niektóre z zarzutów.

Sprzedając mieszkanie na własną rękę, zyskujesz:

• pełną kontrolę nad procesem,
• większą elastyczność w negocjacjach,
• możliwość bezpośredniego kontaktu z kupującym,
• szybsze podejmowanie decyzji,
• oszczędność na prowizji agencji.

Ale warto pamiętać: proces sprzedaży mieszkania bez biura nieruchomości jest dość skomplikowany – wymaga przygotowania. Sam musisz zadbać o wiele aspektów.

Krok 1: Przygotuj mieszkanie do sprzedaży

Decydując się na sprzedaż mieszkania bez pośredników, musisz mieć świadomość, że sprzedaż mieszkania to skomplikowany proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania – zarówno pod względem technicznym, wizualnym, jak i formalnym. Musisz zadbać o właściwą prezentację, aby ktoś zdecydował się na zakup. Właściwe przygotowanie nieruchomości już na starcie znacząco zwiększa Twoje szanse na szybką i korzystną transakcję, zwłaszcza na konkurencyjnym rynku mieszkań na sprzedaż.

Zanim opublikujesz ogłoszenie, zadbaj o pierwsze wrażenie – to ono często decyduje, czy potencjalny kupiec w ogóle zdecyduje się na kontakt. Uprzątnięcie przestrzeni, odświeżenie ścian, naprawa usterek czy nawet podstawowy homestaging mogą sprawić, że mieszkanie wyda się bardziej przestronne, zadbane i warte swojej ceny. Kupujący poszukujący mieszkań na sprzedaż zwracają uwagę na szczegóły – czyste okna, działające oświetlenie, brak widocznych uszkodzeń. Zaniedbania mogą działać na niekorzyść i zniechęcać do dalszych rozmów.

Porządek i estetyka

W pierwszej kolejności zadbaj o odgracenie mieszkania. Posprzątaj wszystkie pomieszczenia, pozbądź się zbędnych mebli i przedmiotów osobistych. Im bardziej neutralna przestrzeń, tym łatwiej potencjalny kupiec wyobrazi sobie siebie w danym miejscu.

Proste naprawy i malowanie

Nie musisz robić generalnego remontu. Czyste ściany, naprawione zawiasy, działające kontakty i oświetlenie – to rzeczy, które mają ogromne znaczenie przy prezentacji mieszkania.

Profesjonalne zdjęcia

Zatrudnij fotografa nieruchomości. To wydatek rzędu 300–600 zł, który może zwiększyć wartość mieszkania nawet o kilka tysięcy złotych. Klienci kupują oczami.

Wycena nieruchomości

Zrób analizę porównawczą na portalach z ogłoszeniami. Możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Realna cena zwiększa szanse na szybką i korzystną sprzedaż. 

Przygotowanie dokumentów

Zadbaj o uregulowany stan prawny swojej nieruchomości:

• odpis z księgi wieczystej,
• akt notarialny potwierdzający nabycie,
• dokumenty potwierdzające spłatę kredytu (jeśli dotyczy),
• zaświadczenia z urzędu skarbowego i spółdzielni.

Krok 2: Przygotowanie ogłoszenia o sprzedaży

Ogłoszenie to pierwszy kontakt potencjalnego klienta z Twoim mieszkaniem. To ono przyciąga uwagę i decyduje, czy ktoś kliknie dalej, zadzwoni lub umówi się na prezentację. Dobrze napisana oferta sprzedaży mieszkania może znacząco zwiększyć zainteresowanie i skrócić czas potrzebny na zamknięcie transakcji. Z kolei nieczytelne, zbyt lakoniczne lub mało konkretne ogłoszenie może zniechęcić nawet najbardziej zdecydowanych kupców. Dlatego warto poświęcić czas i zadbać o każdy jego element – od atrakcyjnego tytułu, przez jasny i rzeczowy opis nieruchomości, aż po wysokiej jakości zdjęcia i właściwy dobór portali, na których zostanie opublikowane.

Mieliśmy kiedyś klienta Pana Romana, który wystawił mieszkanie sam – zdjęcia kalkulatorem, opis typu: “ładne, blisko przystanku”. Zero zainteresowania przez 3 miesiące. W końcu trafił do nas. Był już zmęczony, sfrustrowany i gotowy sprzedać poniżej wartości, byle tylko „mieć z głowy”. Kupiliśmy od niego to mieszkanie, zrobiliśmy homestaging, profesjonalne zdjęcia, opis z duszą – poszło w 7 dni za +90 tys. zł więcej. Pan Roman potem do nas zadzwonił i nie mógł uwierzyć, że to jego mieszkanie tak ładnie wygląda w internetach.

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Treść ogłoszenia

Ogłoszenie powinno zawierać:

• lokalizację (np. “Warszawa, Praga Południe, 15 min do centrum miasta”),
• metraż i rozkład pomieszczeń,
• stan techniczny i wykończenie,
• informacje o czynszu i opłatach,
• atuty mieszkania (np. balkon, widok, garaż, dostęp do komunikacji),
• wyraźne wezwanie do kontaktu.

Używaj prostego, klarownego języka. Możesz skorzystać z narzędzi AI, takich jak ChatGPT, aby przygotować szkic ogłoszenia. Pod tym linkiem znajdziesz nasz prompt, który pomoże Ci napisać atrakcyjne ogłoszenie.

Gdzie publikować?

• Otodom – największy portal ogłoszeniowy w Polsce,
• OLX – szczególnie skuteczny w mniejszych miastach,
• Facebook Marketplace – dobra widoczność lokalna,
• grupy lokalne na Facebooku,
• opcjonalnie: ogłoszenie w gazecie lokalnej.

Krok 3: Kontakt z klientami i prezentacja mieszkania – jak zrobić to dobrze bez pomocy agencji nieruchomości

Po przygotowaniu nieruchomości i wystawieniu ogłoszenia nadchodzi etap kontaktu z klientami – kluczowy, jeśli chcesz skutecznie sprzedać mieszkanie bez pośredników. To moment, w którym liczy się nie tylko dobra prezentacja lokalu, ale również umiejętność selekcjonowania poważnie zainteresowanych kupujących i prowadzenia z nimi efektywnej komunikacji.

Na rynku mieszkań na sprzedaż, zwłaszcza mieszkań na rynku wtórnym, konkurencja jest duża. Dlatego każda rozmowa telefoniczna czy spotkanie powinny być przemyślane i przygotowane. Po publikacji ogłoszenia możesz spodziewać się dużej liczby telefonów – zarówno od pośredników, jak i osób przypadkowych. Staraj się już na etapie rozmowy telefonicznej weryfikować, czy dana osoba jest rzeczywiście zainteresowana zakupem, czy tylko “ogląda z ciekawości”.

Odbieranie telefonów i umawianie spotkań

Przygotuj się psychicznie na liczne telefony – nie tylko od potencjalnych kupujących, ale też od pośredników i “oglądaczy”. Odpowiadaj rzeczowo i selekcjonuj poważnych klientów.

Prezentacja nieruchomości

Zadbaj o:

• porządek i przyjemny zapach,
• dostępność wszystkich pomieszczeń,
• obecność w dzień (lepsze światło),
• brak presji – daj klientowi przestrzeń.

Nie zaniżaj wartości mieszkania podczas rozmów. Uważaj na “negocjacyjne sztuczki” typu: “mieszkanie jest zbyt ciemne” – to często tylko pretekst do zbicia ceny.

Krok 4: Negocjacje i formalności prawne

Po prezentacji mieszkania i pierwszych rozmowach z zainteresowanymi osobami nadchodzi kluczowy moment samodzielnej sprzedaży – negocjacje i dopięcie formalności. To etap, który może przesądzić o sukcesie lub porażce całej transakcji. Niewłaściwe podejście, brak przygotowania lub zbyt duża uległość mogą nie tylko znacząco obniżyć wartość mieszkania, ale też narazić Cię na straty finansowe czy niepotrzebne nerwy.

W realiach rynku nieruchomości w 2025 roku, gdzie kupujący mają szeroki wybór ofert, sprzedający musi być przygotowany na pytania o możliwość zejścia z ceny mieszkania. Negocjacje są naturalnym elementem każdej transakcji – warto ustalić sobie minimalną kwotę, poniżej której nie schodzisz, oraz przewidzieć argumenty, które mogą zostać użyte przez drugą stronę.

Jednym z kluczowych dokumentów w procesie sprzedaży jest umowa przedwstępna. Podpisanie umowy zabezpiecza obie strony i potwierdza chęć finalizacji transakcji. Przy samodzielnej sprzedaży warto zadbać, by w dokumencie znalazły się konkretne ustalenia: cena mieszkania, termin podpisania aktu notarialnego, wysokość zadatku oraz warunki odstąpienia od umowy. Co ważne – zawsze wybieraj formę zadatku, nie zaliczki. Zadatek daje realne zabezpieczenie i motywuje obie strony do dotrzymania warunków.

Umowa przedwstępna

Podpisuj tylko z osobą, która ma realny zamiar zakupu. Zalecany zadatek to 5–10% wartości mieszkania. Unikaj zaliczek – nie dają one takiej ochrony prawnej. Pełna umowa sprzedaży odbędzie się dopiero u notariusza. Więcej na temat umowy przedwstępnej sprzedaży dowiesz się z naszego innego artykułu.

Wizyta u notariusza

Skonsultuj dokumenty z notariuszem – często udzielają bezpłatnych porad. Koszty aktu notarialnego (opłata sądowa, PCC, taksa notarialna) ponosi zwykle kupujący, ale warto to ustalić wcześniej.

Podatek

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od zakupu, zapłacisz 19% podatku od zysku, chyba że przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości).

Krok 5: Finalizacja transakcji sprzedaży i przekazanie mieszkania

Po podpisaniu aktu notarialnego ustal z kupcem termin przekazania kluczy. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy – opisz stan mieszkania, liczników, wyposażenia. To zabezpieczenie dla obu stron. Zadbaj o to, aby odbiór mieszkania przebiegł płynnie.

Kiedy warto sprzedać mieszkanie inwestorowi, bez pomocy pośrednika?

Jeśli zależy Ci na czasie i chcesz uniknąć wszystkich formalności, lub Twoja nieruchomość ma wiele problemów prawnych, możesz skorzystać ze skupu nieruchomości. Firmy takie jak nasza oferują zakup mieszkania w kilka dni – gotówką, z możliwością pozostania w lokalu przez jakiś czas. Minusem jest niższa cena – średnio o 10–20% od wartości rynkowej. Jeśli chcesz się dowiedzieć ile możemy zaoferować za Twoją nieruchomość kliknij tu:

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja transakcja przebiegnie bezpiecznie oraz zależy Ci na szybkiej sprzedaży – skorzystaj z pomocy specjalistów Awentin. Na naszym blogu znajdziesz więcej poradników dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie samodzielnie, bez pośredników.

Śmierć bliskiej osoby zawsze wiąże się z ogromnym ciężarem emocjonalnym. Niezależnie od tego, czy była to nagła śmierć zmarłego, czy przewlekła choroba — trzeba zmierzyć się nie tylko z żałobą, ale również z szeregiem obowiązków formalnych. Jednym z nich jest uporządkowanie spraw majątkowych, w tym mieszkania po śmierci właściciela.

W tym artykule wyjaśnimy krok po kroku, co zrobić po śmierci osoby bliskiej, jak poradzić sobie z formalnościami po zgonie i co dalej z odziedziczonym mieszkaniem lub domem. Szczególną uwagę poświęcimy sytuacjom, gdy rodzina już wie, że trzeba będzie zająć się sprzedażą nieruchomości — a decyzje trzeba podjąć szybko, ale spokojnie i bezpiecznie.
W Awentin mamy lata doświadczenia w sprawach tego typu. Pomogliśmy setkom klientów przejść przez taki proces.

Formalności po śmierci bliskiej osoby należy wykonać jak najszybciej

Zgłoszenie śmierci i akt zgonu

Po śmierci zmarłego należy niezwłocznie udać się do urzędu stanu cywilnego i zgłosić fakt zgonu. Wymagane dokumenty to karta zgonu, dowód osobisty osoby zmarłej i ewentualnie dokument tożsamości zgłaszającego. Urząd wyda akt zgonu, który będzie niezbędny do wszystkich kolejnych kroków – od zasiłku pogrzebowego, przez zgłoszenia do ZUS, aż po sprawy spadkowe.

Warto wiedzieć: bezpłatny odpis skrócony aktu zgonu przysługuje członkom rodziny zmarłego, w tym współmałżonkowi, dzieciom i osobom uprawnionym do pochówku.

ZUS, ubezpieczenia i świadczenia po zmarłym

Po śmierci osoby należy również:

• powiadomić ZUS/KRUS o zgonie — ma to wpływ na wypłaty emerytury lub renty z tytułu niezdolności do pracy,
• zgłosić śmierć do banków, spółdzielni mieszkaniowej i firm ubezpieczeniowych (należy zgłosić fakt zgonu ubezpieczycielowi),
• ubiegać się o zasiłek pogrzebowy – świadczenie to może pokryć część kosztów pogrzebu,
• zabezpieczyć lokal — warto zmienić zamki i sprawdzić rachunki.

Co dzieje się z mieszkaniem po śmierci właściciela?

W momencie śmierci spadkodawcy dochodzi do tzw. otwarcia spadku. Od tej chwili nieruchomość wchodzi w skład masy spadkowej, a prawo do niej nabywają spadkobiercy – zgodnie z wolą zawartą w testamencie lub według dziedziczenia ustawowego.

Dziedziczenie mieszkania może odbywać się na dwa sposoby:

1. Na podstawie testamentu, jeśli osoba zmarła pozostawiła oświadczenie woli,
   
2. Na podstawie ustawy, jeżeli brak testamentu – wówczas pierwszej kolejności dziedziczy małżonek i dzieci (np. dziecko spadkodawcy, ojczym, macocha).
   

W każdym przypadku niezbędne będzie stwierdzenie nabycia spadku — można je przeprowadzić w sądzie lub przed notariuszem.

Czy trzeba czekać na postępowanie spadkowe?

Tak. Sprzedaż odziedziczonego mieszkania nie jest możliwa bez wcześniejszego nabycia spadku. Aby uregulować sprawę prawnie, należy:

• złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku do sądu rejonowego,
• lub udać się do notariusza i sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia (jeśli wszyscy spadkobiercy się zgadzają).

Dopiero po tym możliwa jest dalsza sprzedaż. Jeśli mieszkanie dziedziczy więcej niż jedna osoba, konieczne może być zawarcie umowy działu spadku.

Mieszkanie po zmarłym: emocje, obowiązki i decyzje

Wielu bliskich zmarłego odwleka decyzję o uporządkowaniu rzeczy po zgonie. Mieszkanie lub dom po osobie zmarłej to nie tylko majątek — to również wspomnienia. Często przez wiele miesięcy lokal stoi pusty, generując tylko koszty i poczucie ciężaru emocjonalnego.

Sprawa jest delikatna, ale warto zadać sobie pytanie: czy chcemy tam zamieszkać? Czy lepiej wynająć? A może sprzedać?

Sprzedaż mieszkania po śmierci właściciela – krok po kroku?

1. Uzyskaj stwierdzenie nabycia spadku (sądem lub notarialnie),
   
2. Sprawdź, czy lokal nie jest zadłużony – przy spadku przechodzą też zobowiązania,
   
3. Skonsultuj się z notariuszem – sprzedaż mieszkania po postępowaniu spadkowym wymaga aktualnych dokumentów,
   
4. Pamiętaj: jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia, może być konieczne zapłacenie podatku od spadków i darowizn,
   
5. Wybierz sposób sprzedaży: samodzielnie, przez agencję lub przez skup nieruchomości.
   

Jak szybko sprzedać mieszkanie po spadku?

Tradycyjna sprzedaż vs. skup nieruchomości

Tradycyjna sprzedaż może zająć kilka miesięcy, a nawet lat. Wymaga przygotowania lokalu, licznych wizyt osób zainteresowanych, negocjacji, a nierzadko też remontu lub opróżnienia mieszkania z rzeczy zmarłego. Dla wielu członków rodziny to duży wysiłek emocjonalny. Wiele osób nie chce się tym zajmować i przyjeżdżać do lokalu, który wywołuje bolesne wspomnienia. Klienci bardzo często chcą po prostu pozbyć się takiego mieszkania i zapomnieć o sprawie.

Dlatego coraz więcej osób wybiera skup nieruchomości po zgonie właściciela. Co oferuje taka usługa?

• Wycena i decyzja w 24 godziny,
• Gotówka na koncie nawet w 7 dni,
• Brak potrzeby dopełnienia wszystkich formalności we własnym zakresie – firma zajmuje się dokumentami, księgą wieczystą, a nawet opróżnieniem mieszkania,
• Dyskrecja, bezpieczeństwo, empatyczne podejście.

„Pamiętam, jak pomogliśmy rodzeństwu, które nie mogło się porozumieć po śmierci mamy. Mieszkanie stało puste przez dwa lata, aż w końcu ktoś z nich trafił na nasz numer. W tydzień zakończyliśmy temat, wypłaciliśmy środki i pomogliśmy im pogodzić się – nie tylko z papierami, ale i ze sobą. Dla mnie to nie była tylko transakcja – to była ulga, którą im daliśmy.”

Cezary Nocula, założyciel Awentin Inwestycje

Jak działa Awentin? Szybko, bezpiecznie, z empatią

Awentin to firma, która od lat pomaga rodzinom w trudnych momentach. Dla wielu klientów byliśmy wsparciem zaraz po pogrzebie – pomagając nie tylko w sprzedaży mieszkania, ale również w uporządkowaniu całej sprawy spadkowej.

Dlaczego zaufało nam już ponad 1000 osób?

• Pomagamy spadkobiercom nawet wtedy, gdy spadek jest nieuregulowany,
• Obsługujemy transakcje z udziałami, zadłużeniami, wpisami komorniczymi,
• Zapewniamy notariusza, doradcę prawnego, a także pomoc w organizacji transportu rzeczy.
  

Nasze świadczenie to nie tylko zakup mieszkania – to realna pomoc dla ludzi w żałobie.

Po śmierci bliskiej osoby należy nie tylko pożegnać ją z szacunkiem, ale też uporządkować sprawy, które po sobie pozostawiła. Sprzedaży mieszkania po śmierci nie można odkładać w nieskończoność – trzeba działać mądrze, spokojnie, z poszanowaniem emocji, ale też realiów prawnych.

Jeśli nie chcesz samodzielnie zmagać się z dokumentami, poniesionych kosztów, podatkiem, wizytami u notariusza i niekończącym się czekaniem – porozmawiaj z nami.